高齢者施設の土地活用パーフェクトガイド

               

土地活用屈指の安定収入を得られるのが、
需要高・空室リスク低の高齢者施設!

                   

高齢化が進む日本で、需要がさらに高まる高齢者施設。空室リスクも必然的に低くなり、安定収入が見込める土地活用法として注目を集めています。
当サイトでは、高齢者施設の土地活用の基礎知識や建築費相場などを調査。1坪あたりの施工費が安い建築会社ランキングも必見です。

                   

高齢者施設の土地活用、
本当におすすめ?

広大な土地を持つ地主の方が検討する「賃貸住宅」と「駐車場」の土地活用法に比べて、高齢者施設はどこが優れているのでしょうか。
収入・需要・立地の3方向から比較してみました。

高齢者施設の土地活用

【収入】約27万円/月、約324万円/年

※250坪、1.4億円のサ高住(30戸)で試算。

【需要】
65歳以上の方が2035年に3人に1人、2060年には約2.5人に1人となり、今後さらに需要が高まるのは明白です。

【立地】
利用者が求めているのは賑やかな環境よりも自然豊かで静かな場所のため、エリアや駅近にこだわる必要はありません。

賃貸住宅の土地活用

【収入】約7万円/月、約84万円/年

※250坪、1.5億円の賃貸マンション(100戸)で試算。

【需要】
2060年には日本の人口が1億人を切る試算。少子高齢化の背景もあり、とくに地方では需要の低下が予想されます。

【立地】×
人口の減少で空室リスクが上昇。東京23区の駅徒歩10分圏内の物件以外は運営が厳しくなるでしょう。

駐車場の土地活用

【収入】約20万円/月、約240万円/年

※250坪、650万円の月極駐車場(22台分)で試算。

【需要】
都心部においては駐車場が不足しているため、狙い目。一方、地方は供給過多という状況です。

【立地】×
需要が高いのはやはり都市部。かつ国道など主要道路沿いでない限り、安定収入は見込めません。

高齢者施設、建てるなら今!

高齢者数増加のグラフ

引用元:内閣府公式HP(http://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2016/html/zenbun/s1_1_1.html)

高齢者住宅関連事業を手掛ける「タムラプランニング&オペレーティング」の調査結果によると、2020年には日本全国の介護施設の供給数が約180万人分も不足すると予測されています。2020年段階で介護施設のニーズ自体は約373万人になるにもかかわらず、供給数が192万人分程度に留まるというのです。

内閣府の統計データでも2060年には高齢者率が40%に迫ると推計されています。介護業界は需要と供給が釣り合っていないのが現状。高齢者施設を建てることが、安定した家賃収入はもちろん、大きな地域貢献に繋がるのです。

高齢者数増加のグラフ

引用元:内閣府公式HP(http://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2016/html/zenbun/s1_1_1.html)

高齢者施設を安く建てられる建築会社BEST3

サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)や有料老人ホームになると延床面積400坪は必要になるので、建築費に大きな差が出ます。

建設後の安定した家賃収入を得るには、まずはローンを抑えていかに低コストで建てるかが重要。そこで、評判の良い建築会社のなかで坪単価の最安BEST3を導き出しました。

1位

ワイビルド

1坪50万円台~

公式サイトへ

2位

渋沢

1坪60万円台~

公式サイトへ

3位

レオパレス21

1坪70万円台~

公式サイトへ

1位ワイビルド

1坪50万円台~

500坪で建てた場合 
25000万円

  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例1
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例2
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例3
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例4
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例5
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例6

引用元:ワイビルド公式HP(https://ybuild-honjo.jp/example.html)

  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例1
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例2
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例3
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例4
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例5
  • ワイビルドの高齢者施設の施工事例6

引用元:ワイビルド公式HP(https://ybuild-honjo.jp/example.html)

会社の特徴

グループ会社のルーツとなる横尾材木店は大正15年創業で、地元の本庄市では材木商として100年近い歴史を積み上げてきた超老舗企業。

高齢者施設や注文住宅など多様な建築実績を持っており、所在地の埼玉はもちろん、茨城や栃木、群馬など主に関東圏に対応。各エリアで土地活用コンサルティングでは地元密着型企業として、オーナーから厚い信頼を得ている会社です。

建築費

高齢者施設の建築費用を他の企業の同程度案件で比較すると、ワイビルドの坪単価は20~30%ほど安価な傾向があります。

住宅型有料老人ホームやサ高住の50人未満の施設を建てる場合、コストがかさむ鉄骨RC造ではなく木造で対応できることも価格抑制の一因。もちろん、ビル建築でも実績は豊富ですが、木造の高齢者施設の建築においてワイビルドのコスパは抜群です。

建築後の運営

ワイビルドは高齢者施設の建築だけでなく、自社でこれまで18棟の高齢者施設の運営にも携わっているのが強み。建築会社が運営まで行なっているのは希少で、利用者ニーズを常にキャッチして施設建築のプランニングに活かすことができます。

グループには福祉用具を販売・リースする会社があるので、運営時のサポートも期待できます。また、介護事業者の紹介・マッチングにももちろん対応しています。

ワイビルドの基本情報

ワイビルドの公式HPキャプチャ
所在地
埼玉県本庄市本庄1-1-7
アクセス
JR高崎線本庄駅から徒歩3分
公式サイト
https://ybuild-honjo.jp/

公式HPで詳細を見る

2位渋沢

1坪60万円台~

500坪で建てた場合 
3億円

  • 渋沢の高齢者施設の施工事例1
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例2
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例3
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例4
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例5
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例6

引用元:渋沢公式HP(https://www.e-shibusawa.jp/gallery/elderness.html)

  • 渋沢の高齢者施設の施工事例1
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例2
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例3
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例4
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例5
  • 渋沢の高齢者施設の施工事例6

引用元:渋沢公式HP(https://www.e-shibusawa.jp/gallery/elderness.html)

会社の特徴

本庄市に本社を置く地元密着型企業で、深谷市と坂戸市にも店舗を展開しています。活動エリアは埼玉県と群馬県がメインで、賃貸住宅や施設などの施工実績は約6,000戸。設計・施工はもとより、土地活用のコンサルティングとして多様な提案をできます。

一般住宅から商工業施設や太陽光発電システムなど商品ラインナップは豊富です。

建築費

心掛けているのは良質で低価格な建物の提供で、設計と施工を一貫して行なっています。渋沢の坪単価は60万円台~。ただ、これはサ高住を建てる際の相場で、より規模の大きい有料老人ホームになると65~80万円台と差が出てくるので、建築前にしっかり見積もりを出してもらいましょう。

建築後の運営

介護事業の運営会社を渋沢が紹介し、設計打ち合わせの段階から運営のプロフェッショナルとのプランニングが可能。周辺エリアのニーズなども含めて、業界を知り尽くすプロが加わることは強みになります。

オーナーと介護事業者とは長期一括借上契約を締結することなり、継続した安定収入が期待できるでしょう。なお、この契約は原則20年で更新も可能となっています。

渋沢公式HPキャプチャ

会社の基本情報

所在地
埼玉県本庄市若泉3-2-7
アクセス
JR高崎線本庄駅から徒歩19分
公式サイト
http://www.e-shibusawa.jp/

公式HPで詳細を見る

3位レオパレス21

1坪70万円台~

500坪で建てた場合 
35000万円

  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例1
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例2
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例3
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例4
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例5
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例6

引用元:レオパレス21公式HP(https://www.leopalace21.jp/case/construction/silver/case_04.html、https://www.leopalace21.jp/case/construction/silver/case_01.html、https://www.leopalace21.jp/case/construction/silver/case_12.html)

  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例1
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例2
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例3
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例4
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例5
  • レオパレス21の高齢者施設の施工事例6

引用元:レオパレス21公式HP(https://www.leopalace21.jp/case/construction/silver/case_04.html、https://www.leopalace21.jp/case/construction/silver/case_01.html、https://www.leopalace21.jp/case/construction/silver/case_12.html)

会社の特徴

アパート経営のメジャーブランドであり、さまざまな土地活用をオーナーに提案できる全国規模の大手企業。自社でもシルバー事業として『あずみ苑』という有料老人ホームを管理・運営して、施設の設計・施工やサービス内容、マーケティングなどについて幅広くデータやノウハウを蓄積しています。土地オーナーに対する提案でもそれらをフィードバックできるのが強みです。

建築費

概算ですが、木造だと1坪60万円ほどで、鉄骨で建てる場合は1坪70~80万円で対応可能とのこと。ただ、建築は下請企業を介すため、その想定額よりも高くなる可能性があるので注意が必要です。

建築後の運営

高齢者施設の運営にあたっては、レオパレス21の関係会社でもあるアズ・ライフケアや第三者である介護事業者とのマッチングをしてくれます。対象となる事業者は全国約11,000社に及ぶ大規模なネットワークがあるので、「良い事業者が見つからない」という事態は回避できるでしょう。

また、レオパレス21の土地活用事例でも、他用途から高齢者施設へ転換して成功したケースが複数あります。

レオパレス21公式HPキャプチャ

会社の基本情報

所在地
東京都中野区本町2-54-11
アクセス
東京メトロ丸ノ内線中野坂上駅から徒歩5分
公式サイト
https://www.leopalace21.jp/

公式HPで詳細を見る

高齢者施設の種類
それぞれの特徴

高齢者施設は大きくわけて以下の6種類があります。それぞれどんな特徴があり、建てるうえでどれくらいのコストがかかってくるのか。それぞれ紹介しているので、気になる施設をチェックしてみてください。

住宅型有料老人ホーム

  • 特徴/自立している人や介護レベルが軽度の人が主な対象
  • 坪単価/約62.4万円
  • 施設数/8,499施設(平成25年)
  • 補助金/なし

介護付き有料老人ホーム

  • 特徴/行政の公募により、介護レベルで利用者料金を設定
  • 坪単価/約62.4万円
  • 施設数/8,499施設(平成25年)
  • 補助金/なし

サービス付き高齢者向け住宅

  • 特徴/賃貸住宅の一種で、建築費用に国の補助金制度を利用可能
  • 坪単価/約63.8万円
  • 施設数/7,089施設(平成30年)
  • 補助金/あり

デイサービス

  • 特徴/利用者は送迎車で施設に通い食事や入浴、健康確認や機能訓練を受ける
  • 坪単価/約68.1万円
  • 施設数/23,038施設(平成28年)
  • 補助金/なし

グループホーム

  • 特徴/認知症の人たちの共同生活をサポートする施設
  • 坪単価/約67.0万円
  • 施設数/11,770施設(平成24年)
  • 補助金/なし

小規模多機能型居宅介護ホーム

  • 特徴/通所・宿泊・訪問に対応、サービスは365日24時間体制
  • 坪単価/約70.2万円
  • 施設数/357施設(平成29年)
  • 補助金/なし

老人ホームやサ高住の投資ってあり?なし?

高齢者施設のなかでも有料老人ホームとサ高住について現状と課題を整理しています。実際の供給数がどうなっているのか、課題はどのようなものがあるのか、ポイントをまとめているのでご覧ください。

また、今後の高齢者施設を巡る問題点にもフォーカス。これらはオーナーとして認識しておくべきポイントではありますが、国の方針なども大きく影響するものであり、リスクの一部としてできるだけクリアしておく必要があります。

詳しく見る

介護士の女性の写真

高齢者施設の土地活用の
魅力とは

高齢者施設による土地活用は、日本の高齢化に伴って社会全体から必要とされているという点がほかの土地活用と異なるところ。そのため、施設運営においても単純な事業収益だけでなく、複数の注目すべき魅力があるのです。

詳細ページではそのなかでとくに重要な3つのテーマにフォーカスして、高齢者施設のメリットを解説しています。

安定した収入

高齢者施設の土地活用が儲かる理由として、立地条件にあまり左右されない点や中長期的な安定収入が期待できる背景について説明。とくにサ高住は補助金制度があるので見逃せません。

地域貢献

高齢者施設は供給不足というのはすでに説明したとおり。高齢者施設の土地活用をすることが地域貢献にも繋がることについて詳しく解説します。

相続税対策

相続税評価額の仕組みと、高齢者施設の減額割合などお得になるポイントを説明しています。相続税対策として土地活用を考えている方は必見です。

高齢者施設を安く建てられる
建築会社BEST3をもう一度見る

高齢者施設の土地活用
メリット&デメリット

供給過多と言われる一般的な賃貸住宅に比べると、「2020年には全国の介護施設の不足数が180万人分を超える」とも言われる高齢者施設は、明らかに需要の大きい土地活用です。

とはいえ、高齢者施設の建設は億単位の買い物。中長期的な収益性を考えると、できるだけ安く高齢者施設を建てるのが今後の安定収入の秘訣といえます。

メリット

  • 一般的な賃貸住宅よりも中長期的な安定需要が期待できる
  • 大都市の駅近などの立地条件にあまり左右されない
  • サ高住は建築費用で国の補助金制度が利用できる
  • 住宅金融支援機構の融資条件が通常より有利になる
  • 施設によってはより有利な税制優遇を受けられる
  • 周辺地域への社会的貢献度が高い

デメリット

  • 一般的な賃貸物件よりも建築費用はかさむ
  • 建築基準や設置設備の特殊な条件がある
  • サ高住の補助金給付には10年以上の登録が義務となる
  • サービス品質の高い事業パートナーのサポートが必須

高齢者施設を建てる際の基礎知識

高齢者施設の土地活用は、一般的なアパート・マンションによる土地活用とは異なるポイントが多々あります。

建築費用相場は定められた建築基準や設備などもあってやや高めになる傾向にありますが、種類によっては公的な補助金が利用できるものもあります。立地環境も通常の賃貸ニーズとは異なるなど、高齢者施設ならではの必見ポイントを以下の8テーマに分類して、詳細ページで解説しています。

高齢者施設を建てられるその他の建築会社一覧

大和ハウス

大和ハウス公式HPキャプチャ

引用元HP:大和ハウス公式HP
(https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/)

グループのシルバーエイジ研究所がさまざまな知見を持ち、高齢者施設については地域特性や時代背景にマッチした分析・提案が期待できます。高齢者用住宅の提案では医療・介護を連携させたプランニングを得意としています。

所在地/大阪府大阪市北区梅田3-3-5

積水ハウス

積水ハウス公式HPキャプチャ

引用元HP:積水ハウス公式HP
(http://shm-keiei.com/)

『With PLATINA』というブランドで医療・介護分野の土地活用を提案。運営では介護事業者の紹介&一括サブリースする方法と、グループ会社の積和不動産と介護事業者に業務委託する方法とがあります。

所在地/大阪府大阪市北区大淀中1-1-88 梅田スカイビル タワーイースト

埼和興産

埼和興産公式HPキャプチャ

引用元HP:埼和興産公式HP
(http://www.saiwa.co.jp/)

川口市を拠点として40年以上の活動実績を持ち、埼和グループとしてはマンションシリーズを全国展開しています。医療施設や福祉施設などを多数手掛けていて、大手企業よりも細やかで柔軟な対応に定評があります。

所在地/埼玉県川口市末広3-14-10

近藤建設

近藤建設公式HPキャプチャ

引用元HP:近藤建設公式HP
(https://www.kondo-gr.co.jp/)

上福岡で創業して、60年近い歴史を持つ総合建設会社。主に埼玉県西部をメインとして活動しています。提案は建設後の運用方針も含み、建物完成から2年間は担当の工事監督が直接施主対応します。

所在地/埼玉県ふじみ野市上福岡1-14-7

ミサワホーム

ミサワホーム公式HPキャプチャ

引用元HP:ミサワホーム公式HP
(http://www.misawa.co.jp/totikatuyo/)

土地活用では施設単体だけでなく街づくりや地域のシニア支援といった点も踏まえたコンサルティングを実施。土地活用のプランニングを10種類に細かくカテゴライズしているのも同社の強みです。

所在地/東京都新宿区西新宿2-4-1 新宿NSビル

タモツコーポレーション

タモツコーポレーション公式HPキャプチャ

引用元HP:タモツコーポレーション公式HP
(https://www.tamotsu.co.jp/)

土地活用では医療と介護施設をメインとしているのが同社の大きな特徴。高齢者施設の内装仕上げ材では利用者に癒しを与えられるような素材を採用するなど、多数の工夫が見られます。

所在地/大阪府大阪市淀川区西中島1-11-16 新大阪CSPビル3F

トーヨー建設

トーヨー建設公式HPキャプチャ

引用元HP:トーヨー建設公式HP
(http://toyo-group.com/)

注文住宅から商業施設や神社仏閣、そして福祉・医療施設まで施工ジャンルが幅広いのが特徴。建築を請け負った建物にオリジナルの補償システムを採用、15億円の補償枠があるのは要注目です。

所在地/東京都葛飾区柴又7-1-11 トーヨー第7ビル

【老人ホームの土地活用】
建築会社を坪単価で徹底比較