建設費

このページでは、高齢者施設の建設費相場を老人ホームの事例で確認するとともに、初期費用を抑えるために最適な高齢者施設について紹介しています。

老人ホームの建設費用相場

建築費のイメージ写真

高齢化が進む日本で、土地活用の方法として老人ホームを検討する地主の方は少なくないでしょう。

ただし、普通のアパートやマンションに比べると「有料老人ホーム」や「サ高住(サービス付き高齢者向け住宅)」は特別な設備が必要となりますし、建設に際する基準や制限などを満たさなければならないハードルを高く感じることもあるかもしれません。

そのため、建設費は賃貸住宅よりも高額になる傾向にあり、一方でサービス利用料金を簡単に上げられる業種ではないことからも、投資した資金を回収して利益を上げていくことにも難しさを感じるかもしれません。そのため、初期投資の建設費用はシビアに見積もっておくことが重要になります。

有料老人ホームの建築費の一例

介護情報サイト『みんなの介護』に、定員数50人想定の有料老人ホームの建築費が一例として紹介されているので、これを参考にしてみましょう。

  • 施工費/約9,500万円
  • 什器など/約6,000万円
  • 備品/約3,000万円
  • 合計/約1億8,500万円

なお、上記以外の項目も紹介されています。

  • 物件取得/約1億円
  • 営業(WEBサイト構築なども含む)/約700万円
  • 広告宣伝費(印刷費なども含む)/約150万円

これら3項目を合わせた合計は約2億9,350万円となります。

引用元/みんなの介護『有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅の設立にかかる費用は?』
https://www.minnanokaigo.com/guide/roujinhome-manage/establish-cost/

老人ホームの建築費を抑えるコツは?

建築費を抑えるといっても、運用段階になってからのサービス品質が落ちるようでは結果的に利用者が集まらず、収益を悪化させます。そこで、賢く建設費を抑えるためのコツとして、2点を挙げておきましょう。

坪単価の安い建設会社に以来する

土地活用を踏まえた賃貸住宅を建設する専門企業も、いまでは多くが高齢者施設も手掛けています。高齢者施設は億単位の買い物になるため、坪単価が数万円違うだけでも、最終的には数千万円にのぼる違いが出てきます。

このことから、高齢者施設の建設実績が豊富な企業で、坪単価の安い建設会社を選ぶといいと言えるでしょう。とくに運営ノウハウに長けた企業なら、費用節約のポイントにも精通していることも考えられます。

次のページでは、高齢者施設の建築で評判の会社に電話取材し、坪単価が安い順にランキング化しています。

坪単価が安いところはどこ?
老人ホームの建設会社ランキング

補助金の出る「サ高住」を建てるのも一つの手段

他の高齢者向け施設とは異なり、サ高住を建設する場合には、国から大きな補助金・助成金を受けることができます。加えてサ高住を建設した事業者には、税制上の優遇措置が適用されます。少しでも建設費用を抑えるためには、土地活用法をサ高住として公的制度を利用する、という方法も有効でしょう。

サ高住新築で補助・助成される金額

サ高住の新築時に国から補助・助成される具体的な金額を見てみましょう。

施設のタイプ 補助率 限度額
夫婦型 住戸床面積 30㎡以上(便所、洗面所、浴室、台所、収納完備) 1/10 135万円/戸
一般型 住戸床面積 25㎡以上 120万円/戸
住戸床面積 25㎡未満 90万円/戸

この表をご覧いただいて分かるとおり、サ高住を新築する場合、1戸あたり最大で135万円の公的補助金を受給することができます。最低でも1戸あたり90万円の補助金となるため、この制度を利用しない手はありません。

なお当補助金・助成金制度を利用するためには、国に対する申請が必要となります。サ高住を建設すれば自動的に補助金が振り込まれるわけではないので、忘れずに申請手続きを行いましょう。

施設をサ高住へ改修する際にも補助金・助成金を受け取れる

現状の物件をサ高住へと改修する際にも、国からの補助金・助成金を受け取ることが可能です。

改修時に受給可能な助成金の補助率は、改修費用の1/3。1戸当たりの限度額は180万円となります。なお、改修費用には調査設計も含まれます。

サ高住の事業者に対する税金の優遇措置

サ高住の普及を促進している我が国では、サ高住を建設した事業者に対し、税制像の優遇措置を適用しています。具体的な優遇内容、および適用条件は以下の通りです。

所得税・ 法人税 固定資産税 不動産取得税
優遇内容 5年間割増償却40%(耐用年数35年未満28%) 5年間税額を2/3 家屋課税標準から1200万円控除/戸 土地家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価格等を減額
床面積要件 25㎡以上/戸 (専用部分のみ) 30㎡以上/戸 (共用部分含む) 30㎡以上/戸 (共用部分含む)
戸数要件 10戸以上 5戸以上 5戸以上

税制上の優遇を受けることは、実質的には国から補助金・助成金を受け取っていることと同じです。建設費用を抑えるための有効な手段の一つとなることでしょう。

参照元:サービス付き高齢者向け住宅整備事業事務局「平成 31 年度サービス付き高齢者向け住宅整備事業 交付申請要領」 http://www.koreisha.jp/service/dl/1-1_H31_kouhuyoryo.pdf

みんなの介護「老人ホームを設立するときの補助金・助成金」 https://www.minnanokaigo.com/guide/roujinhome-manage/subsidy/

共有スペースを有効活用する

建築費を抑えるための方法として、共有スペースを有効活用するという方法があります。

サ高住や有料老人ホームの建設にあたっては、浴室や台所などを共有とすることが可能。ユニットごとに浴室・台所等を設置するのではなく、共有して良い設備を一か所に大きく設けることで、建築費を抑えることができます。

昨今、プライバシーの保護等を前提に、全居室に浴室や台所、洗面化粧台などを設置しているサ高住が多く見られますが、かならずしもこれらを専有設備とする必要はありません。むしろ共有設備とすることで、利用者同士のコミュニケーションが増え、QOLの向上へとつながる可能性もあるでしょう。

共有できる部分を共有にすれば、土地活用をお考えの投資家にとっても、施設を利用する高齢者にとっても、ともにメリットが生まれることになります。

サ高住に用意された融資制度を活用する(新築・リフォーム)

サ高住を建設・リフォームする際に利用できる融資制度が用意されています。必要な方は以下の制度を検討してみましょう。

サ高住を新築するときに利用できる融資制度

サ高住を新築する際には、住宅金融支援機構が用意している「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」が利用可能です。

「サービス付き高齢者向け賃貸住宅建設融資」を利用すると、サ高住の建設にかかる費用のうち、最大100%までの融資が可能。理屈上は自己資金ゼロでサ高住を建設できることになります。

また、最長35年の固定金利を選ぶことができる点も同制度の大きな特徴。ゼロ金利、マイナス金利と言われている昨今、長期固定金利で融資を受けられることは、土地活用を行ううえで非常に有利な運びとなるでしょう。

ほかにも、元金据え置き制度を利用できるなど、サ高住の建設をお考えの方には有利な条件が多く用意されています。

サ高住をリフォームするときに利用できる融資制度

サ高住をリフォームする際には、「賃貸住宅リフォーム融資」を受けることができます。

「賃貸住宅リフォーム融資」では、最長20年の固定金利を利用することが可能。融資後の1年については、元金据え置きで金利のみの返済とすることもできます。 なお「賃貸住宅リフォーム融資」は、自分の土地だけではなく、賃借している土地においても利用が可能です。

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