マンション

立地条件に大きく依存する!マンション土地活用の成否ポイント

このページでは一般的な賃貸住宅の経営となるマンションという土地活用について検証、高齢者施設との比較もしてみました。

マンションの土地活用とは

ここでいうマンションの土地活用とは、ワンルームマンション投資のような区分所有ではなく、土地を所有するオーナーとして、一棟貸しマンションを意味します。

小規模なアパートであれば個人で管理・運営することも考えられますが、マンション規模になると賃貸経営全般を専門会社に業務委託して、オーナーは賃料収入の一部を得ることになるでしょう。

土地活用に対応する専門会社でも、企画・コンサルティングから設計・施工、そして賃貸管理までワンストップ対応するところが多数あります。一括借上のサブリースシステムによって、オーナーは手間をかけずに中長期的な安定収入が期待できるわけです。

マンション土地活用のメリット・デメリット

マンションによる土地活用のメリットとデメリットを整理、高齢者施設による土地活用と比較することで検討してみてください。

マンションのメリット

  • 都心の駅近など好条件の立地なら大きな需要がある
  • もともと土地を所有していれば高収益な土地活用も期待できる
  • 固定資産税や相続税など節税効果が見込める

マンションのデメリット

  • 入居者がいない部屋は賃料収入が得られない
  • 入居者がいても家賃滞納リスクがある
  • 入居者需要の大きいエリアは限定されている
  • 需要の大きなエリアでも競合リスクは少なくない

高齢者施設のメリット

  • 少子高齢化が進む日本では年々需要が増えている
  • 郊外や地方でもあまり立地条件に左右されない
  • 固定資産税や相続税など節税効果が見込める
  • 中長期的な安定収入が期待できる
  • サ高住は建築費用で国の補助金制度を利用できる
  • 地域に対する社会貢献になる

高齢者施設のデメリット

  • 一般的な住宅よりも建築費用が高くなる
  • 地域によっては開発規制している自治体がある
  • 利用者の評価は業務委託する事業者に依存する

マンションはどんな人におすすめか

マンションによる土地活用でしっかりとした収益が見込めるのは、主に以下の要件に該当するケースです。

  • 地価が高額な場所に土地を所有している
  • 急行停車駅や乗換駅など乗降客の多い駅近くに土地がある
  • 周辺に家賃の高い賃貸物件が複数ある

このように、マンションによる賃貸経営は需要の大きな好立地であることが前提条件。もちろん、郊外や地方では全然需要がないとはいえませんが、土地オーナーにとってのマンション経営は建築費と賃料のバランス次第。同じ規模のマンションを建てたとして、賃貸需要が十分にあって高めの家賃設定ができなければ、あまり収益が上がらないわけです。

その点、高齢者施設は地域や立地への依存が小さく、全国の至るところで需要が増えている状況。よりリスクが低い土地活用を狙うなら、高齢者施設を検討したいところです。

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