商業施設

大きなリターンもあり得る!商業施設土地活用の成否ポイント

このページでは高収益も期待できる商業施設という土地活用について検証、高齢者施設との比較もしてみました。

商業施設の土地活用とは

ここでいう商業施設による土地活用は、いわゆるフランチャイズ経営は除外します。あくまで土地オーナーとしてテナントに事業用定期借地を貸すか、施設を建ててリースバックする一括借上契約を締結するか、この二択となります。

同じ土地面積であれば住宅よりも高収益が見込めるのが商業施設で、うまくいけば10~20%といった高利回りも期待できます。

全国展開する各種チェーン店などは周辺マーケティングを徹底した上で用地を選定するので、そもそも条件に合う立地でないと好条件のテナントから候補地としては選ばれません。

商業施設土地活用のメリット・デメリット

商業施設による土地活用のメリットとデメリットを整理、高齢者施設による土地活用と比較することで検討してみてください。

商業施設のメリット

  • うまくいけば高い収益性も期待できる
  • 地方でも幹線道路沿いなどの立地なら有利
  • 立地次第で様々なタイプのテナントとの契約が期待できる
  • テナント及び契約によっては初期費用・管理費用のオーナー負担が小さい

商業施設のデメリット

  • テナントのビジネス成否に依存してしまう
  • テナントが撤退した場合は大きな収入減になる
  • 施設・設備の状況次第で、別なテナントの入居時の改修規模が大きくなる
  • 他用途の土地活用に転用しにくい

高齢者施設のメリット

  • 少子高齢化が進む日本では年々需要が増えている
  • 郊外や地方でもあまり立地条件に左右されない
  • 固定資産税や相続税など節税効果が見込める
  • 中長期的な安定収入が期待できる
  • サ高住は建築費用で国の補助金制度を利用できる
  • 地域に対する社会貢献になる

高齢者施設のデメリット

  • 一般的な住宅よりも建築費用が高くなる
  • 地域によっては開発規制している自治体がある
  • 利用者の評価は業務委託する事業者に依存する

商業施設はどんな人におすすめか

商業施設による土地活用でしっかりとした収益が見込めるのは、主に以下の要件に該当するケースです。

  • 土地活用の中でもより大きなリターンを求めている
  • 人の往来が多い道路に面した土地を所有している
  • 幹線道路に面した土地を所有している
  • 周辺エリアの人口に比して商業施設が少ない

都市部なら駅近だけでなくジャンルによっては住宅街でもニーズが見込める土地活用。地方でも車で利用しやすい立地なら、テナントも期待できます。つまり、いずれにしてもエンドユーザーにとって利便性のよい好立地であることが必須要件。また、好立地だからこそ、周辺ではテナント同士の競合も起きるリスクが十分あります。

その点、立地はやや不利でも地域での需要が高い高齢者施設なら、リスクを抑えつつ継続的に収益を上げていくことも期待できます。

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