貸地

長期的に安定した収入が得られる!貸地土地活用の成否ポイント

こちらのページでは、貸地によって土地活用をする際のメリットやデメリットを解説し、高齢者施設による土地活用との比較を行っています。

貸地の土地活用とは

貸地による土地活用とは、土地の使用料を払ってもらうことを前提として、所持している土地の利用を許可することを指し、この契約のことを「土地賃貸借契約」と呼びます。つまり、貸地として所持している土地を貸すと、持ち主は土地を自由に使えなくなりますが、その代わりとして賃料を得られるということになります。

得られる賃料は、一般的に、固定資産税や都市計画税の2倍か3倍程度となることが多く、決して高い収益が上げられるわけではありませんが、土地を貸している間は永久的に安定した収入が得られる土地活用法です。

このように、土地活用法としては安定した方法だと思える貸地ですが、貸地とした土地の上に建物が建てられるかどうかによって、貸し主の権利は大きく左右されます。その理由は、更地のままの貸地であれば「借地借家法」の対象となりませんが、建物が建っている場合は「借地借家法」の対象となるため、借り主が有利になるような法律が適用されてしまうからです。

そのため、マンションや商業施設、店舗、ビルが建設される場合は、特に契約の際に細心の注意を払う必要があります。借地借家法の適用で借り主が有利な立場に立つことに加え、貸地契約を解除する際の建物の解体費用の負担をめぐって、トラブルに発展する可能性もあるからです。

貸地のメリット・デメリット

貸地による土地活用のメリットとデメリットについてまとめて、高齢者施設への土地活用とどちらが有利になるかを比較してみましょう。

貸地のメリット

  • 初期費用無しで土地活用が始められる
  • 安定した収益が長期的に得られる
  • 建物を所持するリスクがない
  • 固定資産税・都市計画税が減税される可能性
  • 借り主に土地や建物を管理してもらえる

貸地のデメリット

  • 貸地としている間は土地を利用することができない
  • 解約する際のトラブルに発展する可能性
  • 地代を改定することが難しい
  • 収益額が少ない
  • 相続税の負担が大きくなる

高齢者施設のメリット

  • 少子高齢化が進む日本では年々需要が増えている
  • 郊外や地方でもあまり立地条件に左右されない
  • 固定資産税や相続税など節税効果が見込める
  • 中長期的な安定収入が期待できる
  • サ高住は建築費用で国の補助金制度を利用できる
  • 地域に対する社会貢献になる

高齢者施設のデメリット

  • 一般的な住宅よりも建築費用が高くなる
  • 地域によっては開発規制している自治体がある
  • 利用者の評価は業務委託する事業者に依存する

貸地はどんな人におすすめか

貸地での土地活用がおすすめできるのは、次のような要件に該当する場合です。

  • 所持している土地を利用する可能性がない
  • 初期費用をかけずに土地活用を始めたい
  • 高額ではなくとも安定した収入を得たい
  • 固定資産税が高額で少しでも節税したい

このように、貸地での土地活用が向いている方は、半永久的に土地を利用する可能性がなく、初期費用をかけずに少しでも収益を上げたいという方です。そして、貸地に建物が建てば固定資産税が減税されるので、所持している土地の固定資産税が大きな負担になっているという方にもおすすめでしょう。

ただし、貸地にすれば必ず建物が建てられるというわけでもないので、固定資産税の節税が目的であれば、高齢者施設の方を検討するべきでしょう。高齢者施設であれば、今後の利用者増加によってさらなる収益が上げられる可能性もあり、より積極的な土地活用が行える点も魅力と言えます。

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