トランクルーム

比較的転用しやすい!トランクルーム土地活用の成否ポイント

このページでは住むには不利な立地環境でも可能なトランクルームという土地活用について検証、高齢者施設との比較もしてみました。

トランクルームの土地活用とは

トランクルームというとコンテナを複数配列した施設をイメージすると思います。これ以外にも、都市部などでは建物の空き空間を収納用途にするルーム型トランクルームがあり、コンテナ型とは区別されます。

事業の運営方法は以下の3種類。

  • 事業用定期借地/専門業者に定期借地として土地を貸して賃料を得ます。
  • リースバック/建物や施設はオーナーが用意して、専門業者との一括借上契約によって運営します。
  • 業務委託/専門業者には管理や集客を委託、オーナー自身が経営を行います。
    • 運営方法によって相続税評価額が変わるので注意してください。

      トランクルーム土地活用と高齢者施設土地活用のメリット・デメリット

      トランクルームによる土地活用のメリットとデメリットを整理、高齢者施設による土地活用と比較することで検討してみてください。

      トランクルームのメリット

      • 住宅などに比べれば初期投資を抑えられる
      • 日当たりの悪さや騒音など周辺のマイナス要因があまり影響しない
      • 全国的にまだ供給数が少なく今後の需要が見込める

      トランクルームのデメリット

      • 建築基準法が定める用途地域の制限がある
      • 宅地利用に比べると節税効果が低くなる
      • 人が不在がちなので盗難や損壊などのリスクがある
      • 将来的な需給バランスが読みにくい

      高齢者施設のメリット

      • 少子高齢化が進む日本では年々需要が増えている
      • 郊外や地方でもあまり立地条件に左右されない
      • 固定資産税や相続税など節税効果が見込める
      • 中長期的な安定収入が期待できる
      • サ高住は建築費用で国の補助金制度を利用できる
      • 地域に対する社会貢献になる

      高齢者施設のデメリット

      • 一般的な住宅よりも建築費用が高くなる
      • 地域によっては開発規制している自治体がある
      • 利用者の評価は業務委託する事業者に依存する

      トランクルームはどんな人におすすめか

      トランクルームによる土地活用でしっかりとした収益が見込めるのは、主に以下の要件に該当するケースです。

      • 賃貸物件の供給過剰エリアに土地がある
      • 駐車場からの土地活用の転用を検討している
      • 日当たりの悪さや騒音など周辺環境に難がある
      • 既存物件を部分的に別用途で活用したい
      • 10年以下など比較的短期運用を想定している

      トランクルームの場合、ある程度周辺の人口規模があるものの、賃貸住宅だと近隣の競合物件にかなわないといった状況で検討されるケースが珍しくありません。単身者だけでなくファミリー層がターゲットとして見込めるのも特徴でしょう。

      それでも、地方や郊外など宅地に十分な収納があるような地域では高い需要は見込めません。こうした地域では、高齢者施設の方が今後の需要増が見込めるなど、有利な点が複数あります。

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