高齢者施設の土地活用パーフェクトガイド » 親から相続した土地の活用術

親から相続した土地の活用術

放置は損!相続した土地を有効活用する方法

このカテゴリ-では農地・空き地・実家の3つのパターン別に、相続する差異の土地活用方法や保有し続けることのリスク、生前にすべきことなどを紹介しています。

農地

農地の相続に関連する重要ポイントを紹介します。

農地を他の用途に転用するには許可を得る必要あり

親が農業をしていた農地があって、相続人たちは誰も農業をやらない場合、その土地活用は簡単な話ではなくなります。農地は農業をする人に貸したり売ったりするのは簡単ですが、別な用途に転用する場合は各自治体の農業委員会から許可を得なければならないのです。

今の法律だと遊休農地は固定資産税が割安にならない

農地を相続して誰も農業をしないからといって、そのまま放置しておくのも得策とはいえません。農地は固定資産税で優遇されるのですが、有休農地として放置したままにすると、この優遇が受けられなくなります。

今後の農地売却・賃貸は農地集積バンクに注目

農地集積バンクとは、小規模な農地を集積することで大規模な農家に利用してもらおうという、国が推進する仕組み。農地の継承者がいない場合、賃貸や売却が見つけにくいところ、農地集積バンクを利用すれば小規模農地も有効活用できるでしょう。

空き地

空き地の相続に関連する重要ポイントを紹介します。

空き地のまま放置することにメリットはない

空き地の相続で問題となるのは、売るにも貸すにもニーズが見込めない、地価の安い場所でしょう。固定資産税がそれほどの金額ではないからと放置するのは愚策で、税金負担や近隣トラブルなどデメリットしかないのです。

市街化区域内の空き地は都市計画税もかかる

自治体によって、市街化区域内の空き地だと土地評価額の1.4%となる固定資産税にプラスして、同0.3%の都市計画税も負担しなければならないケースがあります。

地価が安い土地こそ土地活用の知恵が必要

地価が安い土地でも、近年は高齢者施設や太陽光発電などによって収益化に成功しているケースもあります。これらは立地や地域特性次第なので、地元に精通した土地活用業者に相談して、ベストな提案をもらうのが賢明です。

実家

実家の相続に関連する重要ポイントを紹介します。

建て替えするのかしないのか

相続人たちが実家に住まない場合、貸すにしても売るにしても家の老朽化がまず懸念されると思います。ただ、最近は借主負担のリフォームやサブリースしてリフォームする専門業者もいて、更地にしての売却なども含めて複数の選択肢を比較検討すべきです。

空家を放置するのはリスクあり

老朽化した空家が倒壊リスクなど近隣トラブルの元となっている状況などもあり、施工されたのが空家対策特別措置法。特定空家に認定されると、更地の1/6だった固定資産税優遇がなくなってしまいます。

生前からよりベターな土地活用をしておく

子世代が実家で同居しないにしても、親世代が健在なうちに賃貸住宅や店舗などの自宅併用型施設に建て替えをしておくのも一手。相続税対策にもなり、相続後の収益も期待できます。

固定資産税の高さと土地活用の比較がポイント

保有しているだけで他の分類地よりも高額な固定資産税がかかる宅地。土地活用で損益を改善できる見込みがあるとしたら、検討余地がありそうです。

宅地

宅地の相続に関連する重要ポイントを紹介します。

宅地とは?

宅地は建物を建てるための土地全般のことをいいます。都市計画法の用途地域はすべて「宅地」と呼び、農地や空き地、山林、雑種地といった地目であったとしても、そこが家を建てるための土地だとするなら、その土地のことを「宅地」と呼びます

宅地の地目は広義で解釈され混乱しやすい

宅地建物取引業法における宅地の地目は広義で解釈されているため混乱しやすいです。昔は畑だった土地に家を建てていて登記上で地目の変更をおこなっていない場合など、法律上では10万円以下の過料が生じるケースがありますので注意が必要です。

宅地の地目は統一しておくこと

宅地の相続で気をつけることは、登記上の地目と現状の地目を統一しておくことです。地目の違いで建物建築の制限や税制も大きく変わってくるので、現況を明確にしておきましょう。

高利回りが見込める商業地の土地活用には一長一短あり?

都市部で交通利便性の高い商業地では、立地としては高齢者施設の需要があると言えるでしょう。他の地目に比べれば高利回りも見込めそうです。それでも気になる経営りすくとは?

商業地

商業地の相続に関連する重要ポイントを紹介します。

高利回りが期待できる半面景気に左右されやすい

需要が多く見込める商業地での土地活用は、高い利回りが期待できるエリアとして相続するメリットが豊かであることが特徴です。しかし首都圏、郊外に多く分布している商業地は景気に左右されやすいのがデメリット。経営リスクを上手く回避する術が必要となってきます。

高齢者施設への転用が注目されている理由

少子高齢化が加速する現代、首都圏や郊外の経営でも景気に左右されないのが高齢者施設です。車を運転しない高齢者が、交通便の良い都心に集中すると求められるのが高齢者施設です。商業地の相続で注目されている土地の活用方法です。

専門家に依頼することでリスクは避けられる

制限の多い住宅地と違い、地目が多く建物建築の制限も少ない商業地は活用の仕方も幅広く、目的や手段も多岐に渡ります。そのぶんリスクも多いといったことから、土地活用も慎重におこなうべきです。ひとりで頭を抱えず専門家に相談することをおすすめします。

資産価値の高低は一概には言えないのが山林

山林である以上は林業における商業価値などが基準で判断されます。反対に林業で活用できない場合の山林の価値は、とても低額になります。その判断基準などをご紹介します。

山林

山林の相続に関連する重要ポイントを紹介します。

山林は相続前に売却を検討する

山林を親から相続されたとしても、資産価値がほとんどないと判断して売却に至るケースが多いです。なぜなら山林は所有し続けたとしても木の伐採、間伐、運搬などに莫大な費用がかかるうえ、相続税や固定資産税など維持していく費用が大変だからです。売却は山林まるごと売却するだけでなく立木のみを売却することも可能です。

評価の対象は土地の広さではない

山林を売却するとき評価の対象となるのは、土地の広さではなく木の品質や樹齢、樹種、間伐はきちんとおこなわれているか、搬出路は確保されているかといったような樹木の管理体制を中心とした内容になります。1ヘクタールに満たない山林であれば評価がゼロといったこともありえます。

森林簿・森林計画図を入手する

山林を見たところで評価価値はわかりませんので、都道府県の出先事務所、市町村役場窓口もしくは森林組合などから森林簿・森林計画図を入手して確認しておくようにしましょう。各地域によって交付の仕方も違いがあるので、交付先に問い合わせてみるのが確実です。

地目性質を理解していないと正しい活用が難しい?

ただ保有しているだけの状態になれば、他の地目同様に損益を増やしていくだけです。何らかの活用を検討する際に、保有している土地が雑種地の扱いになっているようなら要注意です。

雑種地

雑種地の相続に関連する重要ポイントを紹介します。

分別しづらい雑種地の相続税評価

土地の登記に記載されている地目は、田、畑、宅地など、その数は全部で23種類に及びます。このうち、どの地目にも該当しない土地のことを「雑種地」と呼び、ゴルフ場、野球場、駐車場などが多いです。駐車場の場合、店舗や事務所を主とし、その場所に付随した形式であった場合は雑種地ではなく、宅地に区分されます。このように雑種地は、細かい規約が複数設けられていて、土地の評価も混乱しやすいことが伺えます。

雑種地の評価価額の出し方とは

雑種地の評価価額の出し方は、基本的には「近傍地比準方式」で算出します。1平方メートル当たりの価額を基にしてその雑種地の地積を乗じて計算した金額がそれに当たりますが、 固定資産税評価額に倍率が明記されている場合は、国税局長が定めた倍率方式で計算されます。

土地の専門家に依頼して明確にする

「雑種地」なのか「宅地」なのか、地目が明確でないと相続や土地活用の目的や手段も曖昧な方向へ転じていく可能性があります。トラブルを防ぐためにも土地家屋調査士などの専門家に依頼することをおすすめします。

高齢者施設を安く建てられる建築会社 BEST3

1位

ワイビルド

1坪50万円台~
                     

公式サイト

2位

渋沢

1坪60万円台~
                     

公式サイト

3位

レオパレス21

1坪70万円台~

公式サイト

高齢者施設を安く建てられる
建築会社 BEST3

1位

ワイビルド

1坪50万円台~

公式サイト

2位

渋沢

1坪60万円台~

公式サイト

3位

レオパレス21

1坪70万円台~

公式サイト