商業地

ハイリスクハイリターン商業地の相続について

このページでは、利回りが高いとされる商業地の相続についての基礎知識を紹介するとともに、高齢化施設への転用や土地を売却したときのメリットやデメリットについて解説していきます。

商業地活用法の基礎知識

商業地というのは、店舗や事務所など商業活動用の用途として活用される土地のことをいいます。上手くいけば住宅より高い利回りが期待できる半面、景気に左右されやすく商業地、中心市街地の人口が郊外へ流れてしまうドーナツ化現象などによる低迷化も予想されます。

一方、固定資産税や相続税、所得税といった税制に関しては、多少の優遇措置を設けている場合もあり、節税が図れるといった持ち味を持っています。

いずれにせよ、経営を上手くまわすことができなければ利益は望めません。自信がないという人は土地信託や等価交換の分野も視野に入れるとよいでしょう。

高齢者施設であれば商業地でも景気に左右されない

商業地であっても景気に左右される心配がないのが高齢者施設です。少子高齢化が進む現代では、景気に関係なく高齢者施設を求める人々が増加し続けています。

需要が見込めるうえ、税制や建設費用の優遇措置を受けられるといった特例もあり、商業地の土地活用としては魅力的な活用方法であるといってよいでしょう。

商業地の賢い土地活用とは

相続した商業地を活用する方法は大きくわけて次の4つです。

  • 売却する
  • 定期借地として貸す
  • 賃貸経営やコンビニ・高齢者住宅などの自己活用
  • 土地信託や等価交換などの共同活用

商業地の土地の評価は「路線価方式」によって計算されます。まずは自分が所有している土地の評価を把握して、上記の4つの中からどう活用するのか目的をはっきりすることから始めましょう。

商業地のベストな活用方法は、土地の評価、条件や規定が定まっているエリアによって人それぞれ変わってきます。自分ひとりで決めるのは、かなり難しい選択肢となってきますので、土地活用の実績があり信頼できる専門家を頼るようにしましょう。

商業地売却のメリット・デメリット

商業地を売却することも土地活用のひとつだといえます。売却するにあたって、メリットとなる点とデメリットとなる点をまとめました。

商業地売却のメリット

  • 居住用物件よりも高条件で売却できる
  • より利回りの良い物件の購入資金を入手できる
  • 値下がりなどの経営リスクから解放される
  • 維持費がかからなくなる

商業地売却のデメリット

  • 収益がなくなる
  • 相続した土地であれば相続登記をしなければいけない
  • 更地にして売却する場合、取り壊し費用が高額となる
  • 相続する前に売却すると譲渡所得として算出された税金がかかる

生前にやっておくべきこと

商業地の相続をスムーズに進めるために生前にやっておきたいことは、贈与税と相続税などの節税対策です。できるだけ多くの節税ができるように、早目の対策を心掛けておきましょう。

土地価格の相場や評価額を知っておく

さまざまな土地活用の選択肢が強いられる商業地だからこそ、現在の土地価格の相場を査定して評価額を知っておくことは基本です。

よく調べないで土地を売却するとなった場合、安い価格で買い取られてしまったり、思ってもみなかった税金が加算されてしまう場合があるからです。売却、転用、自己活用など土地活用の目的を定めるためにも、不動産査定はしっかりおこなっておくようにしましょう。

税金の優遇が受けられる建物建築へ目的を定める

所有している土地の価値を把握することができたら、活用する目的や手段を選びます。固定資産税や都市計画税の軽減措置がある住宅用地と違い、商業地にはそういった措置がありません。下手をすると住宅用地の約6倍もの税額がかかってしまうことも。

商業地であっても税金の優遇が受けられる建物建築は、賃貸住宅と高齢者施設の2つです。こうした知識やノウハウを少しずつ蓄えながら、生前に相続人と被相続人との間である程度の目的を定めておくことが大切です。

まとめ

戸建ての住宅地に比べて規制が少なく、交通の便も豊かな商業地での土地活用は、大きなリターンが見込める魅力的な地域であるものの、建築コストや税金といったリスクを被るデメリットも抱えています。

リスクを避け賢い土地活用と運用を望むのであれば、膨大な情報量が必要となってきます。ひとりで抱え込むのではなく、相続と土地活用に詳しい専門家に相談するようにしましょう。

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