農地

相続前から検討しておくべき農地の土地活用

このページでは転用するには農業委員会の許可が必要となる農地について、相続に関する注意点や活用方法などについて紹介します。

農地活用法の基礎知識

農地は各自治体の農業委員会の審査によって認められる必要があり、相続した場合は農業で利用することを前提として継承することになります。そのため、他の用途で使う転用にあたっては農業委員会の許可を受けることが条件となります。

従って、農地の土地活用法は以下の4つに整理することができます。

農地のまま利用する

• 別な用途に転用として利用する
• 農地として賃貸する
• 農地として売却する

なお、近年の動向としては市民農園として貸す方法や市町村が窓口の農地集積バンクを使った売却や賃貸も選択肢となります。

農地を保有し続けるとどうなる？

農地は簡単に他の用途に転用できないからといって、保有したまま放置しておくのは得策ではありません。

2017年からは固定資産税の措置が変わっていて、遊休農地として放置したままにすると固定資産税がアップするようになりました。農地なら固定資産税が割安だからと安心して、そのままにしておくのは負担増になるわけです。

また、先行き農地として売るにしても貸すにしても、放置した状態が続くと土地がやせてしまうので、農地としての資産価値減少にもなってしまいます。

農地売却のメリット・デメリット

農地を売却するにあたって、メリットといえる点とデメリットとなる点とを紹介します。

農地売却のメリット

• ある程度まとまった金額を得られる
• 保有したまま農地として使わないでいると固定資産税負担が増える
• 遊休農地のまま放置してしまうと土地が荒れてしまう
• 転用するためにかかる手間を省ける

農地売却のデメリット

• 農地として利用する買主にしか売ることができない
• 農地売却を得意とする不動産会社は少ない
• 売却までに時間がかかるケースも少なくない

生前にやっておくべきこと

農地を相続する可能性がある場合、農業自体を引き継ぐならそのままでもいいのですが、そうでない場合は相続が発生する前にやっておくべきことが2点あります。以下に主なポイントをピックアップしてみましょう。

農地の名義や番地、形状、地目などを調べておく

家族や親族など相続人間で今後どうするかを協議しておく

ここで、農地としての継承が難しい場合は、被相続人の生前中から転用するかどうか、賃貸か売却か複数の選択肢をシミュレーションしておくこと。相続後に比べて選択肢が多くなる分、より有利な土地活用となる可能性があるわけです。

まとめ

農家が高齢化している日本では、農地を貸すにも売却するにも簡単に相手が見つかるわけではありません。転用するにしても農地だと一般的には地価が低いエリアが多いので、売却益もあまり期待できません。

一方、時代背景としては高齢者施設や太陽光発電など不便といわれる立地でも収益が見込める土地活用方法も増えています。農地のままでも、国が促進する農地集積バンクなら期待できます。慌てて安価に手放してしまうより、きちんと調べて土地活用する方がよい結果になる可能性があることも知っておいてください。