山林

相続前から検討しておくべき山林の土地活用

このページでは山林について、相続に関する注意点や活用方法などについて紹介します。

山林活用法の基礎知識

相続の対象となる山林が「市街化調整区域」の場合、建物の建築が制限されます。建物を1から建てるときはもちろんのこと、すでに建物が建っており、その建物を増築・リフォームするさいにも、基本的に自治体の許可が必要です。

ただし自治体によっては、市街化調整区域でも建物を建てられる場合があります。また山林が「市街化調整区域外」の場合は、自由に建物を建てられます。

山林のまま利用する

  • 伐採した木材を売る
  • 山林として賃貸する
  • 山林として売却する

伐採した木材は何でも売れるわけではありません。それなりの価格で木材を販売したい場合、植林を行い、50年程度定期的に管理すると、家や家具などに使用できる木材を作れます。しかしそこまでしても黒字になるか分からない商売です。

山林を保有し続けるとどうなる?

宅地にくらべて山林は非常に固定資産税が安いです。固定資産税のみであれば、そこまで家計の負担になることもないかもしれません。

ただし山林はそれ以外にも費用がかかります。山林の土地所有者には善管注意義務が課せられ、木が根腐れし土砂崩れの原因などにならないよう、山林を管理する必要があります。

固定資産税も善管注意義務も、山林を所有する限り放棄することはできないので、使い道のない山林を保有し続けると、赤字を抱え続けることになります。

山林売却のメリット・デメリット

山林を売却するにあたって、メリットといえる点とデメリットとなる点とを紹介します。

山林売却のメリット

  • 固定資産税を払わなくてよくなる
  • 現金が手に入る
  • 管理費用がかからなくなる
  • 転用するためにかかる手間を省ける

山林売却のデメリット

  • 安値で買い取られる
  • 人気がない土地の場合、そもそも買い手が現れないかもしれない
  • 売却までに時間がかかる可能性がある

生前にやっておくべきこと

スムーズな相続のためには、山林の状況を把握しておきましょう。

  • 道はあるか
  • どのような木が生えているか
  • どのくらいの木が生えているか
  • 木の樹齢はどれくらいか
  • 傾斜はあるか

上記などを確認し記録を残しておくと、あとで相続した方も、山林をどうするのか決断しやすいです。また直接山を見る前に、登記簿・森林計画図・森林簿で現状を把握することをおすすめします。この3つは、都道府県によって入手方法は様々です。基本的には、市役所の農林課や森林計画課で閲覧できます。

まとめ

一般の方で、山林をそのまま買おうとする方はあまりいません。もし買い手がいたとしても、売れるまで時間がかかることもあり、その間の固定資産税や管理費は支払い続けなければなりません。

また業者に売却するとしても、業者がその土地に魅力を感じなければ買い取ってくれません。

それなりに町に近く、建物の建築ができる山林であれば、高齢者施設の建築をおすすめします。高齢者施設は、駅から遠くても、近くに住宅街さえあれば利益が見込めます。これから高齢化社会を迎え、お年寄りはどんどん増えていきますから、経営が滞る心配も少ないです。

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