実家

売却より高収益も可能!?実家の土地活用

このページでは空家として放置すると固定資産税の優遇がなくなる実家について、相続に関する注意点や活用方法などについて紹介します。

実家活用法の基礎知識

実家を相続するとして、そこには住まないことを前提として土地活用方法を整理してみましょう。

建て替えなどせずそのまま貸家にする

リフォームや建て替え費用をかけずに貸し出すことができれば、家賃収入が入って固定資産税も宅地としての優遇を受けることができます。

ただし、老朽化物件だと借り手が見つけにくいのも事実。これに対して最近は借主負担のリフォームや、専門業者がサブリースしてリフォームする方式なども出てきています。

賃貸住宅として建て替えをして貸し出す

相続後であっても賃貸住宅に建て替えをすることで、200m2までの土地評価額が1/2になる優遇制度が利用できるので、十分な相続税対策になります。

別な土地活用方法に転用する

賃貸住宅のニーズが見込めない立地だと、高齢者施設やトランクルームなど、他の用途も検討しなければなりません。この場合、土地活用の専門業者に相談してシミュレーションしてもらう必要があります。

実家を保有し続けるとどうなる?

2015年に施行された空家対策特別措置法では、特定空家として認定されてしまうと、更地の1/6と割安だった固定資産税の優遇がなくなり、行政による撤去もある得る状態となります。

これは、放置された空家が倒壊などした場合、近隣も含めて事故になるのを防ぐ目的で制定されたもの。相続したものの解体費用をかけたくない、更地にしてしまうと固定資産税の優遇が受けられない、などの理由から所有者がこれまで放置しがちだったのが、これからはそうもいきません。

実家を相続したとして、空家のままにしておくのと、更地に戻して放置するのと、この2つは絶対に避けたいところです。

実家売却のメリット・デメリット

実家を売却するにあたって、メリットといえる点とデメリットとなる点とを紹介します。

  • 実家売却のメリット
  • 空き家売却の譲渡所得特別控除が適用される
  • 現金化した方が遺産分割しやすい
  • 固定資産税の支払いがなくなる
  • 空き家のまま放置するリスクがなくなる
  • 実家売却のデメリット
  • 短期間での売却だと相場より安値になるケースが多い
  • 古い建物だと評価されないどころかマイナス要因にもなる
  • 都心部など立地によっては土地活用の方が有利
  • 生前にやっておくべきこと

相続する人たちが実家に住まないことがわかっている状況なら、ぜひとも生前から手を打っておくべきです。

例えば、自宅併用賃貸住宅に建て替えをしておけば、いざ相続をする段階になった時、賃貸部分との割合によって敷地評価が1/2となり、相続税対策になります。小規模宅地の特例が適用されれば敷地評価は80%減額されるところ、特に都心など地価が高いエリアだと適用外となり、相続税の負担が増えてしまうわけです。

まとめ

実家の相続では生前から対応策を検討しておくことが不可欠。

自宅併用賃貸住宅にしておけば相続税対策になりますし、相続後も収益が期待できます。

賃貸住宅としての需要があまりない立地なら、他用途との併用も含めて土地活用の専門業者に相談をしておきましょう。一番ネックとなるのは、老朽化した実家をそのままにして相続してしまうことで、生前から土地活用を検討しておけば、相続税対策や収益化の選択肢も見えてきます。

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