田舎

「土地は持っているものの、田舎だから活用の方法もない」と諦めている方はいませんか?場所やコンディションにもよりますが、たとえ田舎の土地であれ、安定的な収益を生む有効活用をできることがあります。ここでは、田舎の土地活用法について詳しく解説します。

田舎の土地活用における前提知識

田舎の土地活用を考える際には、まず前提となる知識があります。具体的な活用法をご紹介する前に、2つの大事な前提知識を確認しておきましょう。

土地活用の規制がないかどうかを調べる

自治体などの規制により、そもそも土地活用をできないエリアがあります。お持ちの土地に、「市街化調整区域」や「農地法」などの規制がないかどうかを確認してみましょう。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、市街化をしてはならないと定められた場所のこと。この区域に指定された土地には建物を作ることができないため、大半の土地活用ができません。建物ではない活用法(駐車場経営や他人への賃貸し等)を検討するしかないでしょう。

なお、市街化調整区域に指定されているかどうかは、直接役所に赴いて調べる方法が確実です。

農地法

所有している土地が農地法の規制対象となっていた場合、建物を建てるなどの自由な土地活用はできません。

農地法には、農地の減少を抑える目的があります。よって農地法の規制対象となっている土地を宅地等に地目変更する場合には、農業委員会の許可を受けなければなりません。条件を満たしている場合には、申請から2~3ヶ月で地目変更の許可が下り、以後は自由に土地活用を行うことができます。

一方で、農地法によってその土地が「農業振興地域」に指定されている場合、地目変更はできません。建物を建てる等の土地活用はできない、と理解してください。

所有する土地に適した活用法を考える

お持ちの土地が「市街化調整区域」や「農地法」の規制を受けていない場合には、土地をどのような目的で使用しても、基本的には問題ありません。ただし、土地の場所やコンディションを考慮しなければ、的を外した土地活用となる恐れがあるので注意しましょう。

田舎のレベルはどの程度か?

田舎でも土地活用は可能ですが、しかしながら「あまりにも極端な田舎」の場合、活用法が限定されることを理解しておきましょう。

たとえば、最寄駅まで車で1時間かかり、かつバスもほとんど通っていないような場所の場合、当然ですがマンションを建てても入居者はほとんど現れないでしょう。商業施設や駐車場なども同様の事態となるでしょう。

土地のコンディションはどうか?

田舎には、過去に一度も建物が建ったことのない土地がたくさんあります。そのような土地に建物を建てる場合、莫大な整地費用や造形費用がかかることがあるので注意してください。建設費用に加え、これら土地を整えるための初期費用の回収も含めて土地活用をすることになります。

田舎における土地活用の具体例

以上を踏まえたうえで、関東の田舎における具体的な土地活用法を考えてみましょう。

高齢者向け施設を建てる

サ高住などの高齢者向け施設は、かならずしも場所を問いません。むしろ喧噪の多い都会よりも、落ち着いた田舎の環境のほうが好まれる傾向があります。実際、田舎をドライブ中に高齢者向け施設を目にしたことがある方は、多くいることでしょう。

少子高齢化社会がますます進行することが確定している現在、将来的に安定した収益が期待できる有効な土地活用法です。

太陽光発電システムを作る

太陽光発電に集客は必要ありません。太陽が電力を作り、電力会社が電力を固定価格で買取ってくれます。田舎にはとても適した投資法と考えて良いでしょう。

ただし太陽光発電は、メンテナンスに手間がかかる土地活用法であることを理解しておかなければなりません。雑草によって太陽光がさえぎられないよう定期的に草刈りをしたり、設備が正常に稼働しているかどうかのチェック・メンテナンスを行ったりする必要があります。

農地として賃貸しする

農地を求めている他人に対し、農地として賃貸しする方法があります。もとより、そのようなニーズを持った人を田舎で探すことは難しいかも知れません。なぜならば、田舎ではすでに自分の農地を持っている人が多いからです。

資材置き場として賃貸しする

建築会社等の資材置き場として賃貸しする活用法があります。既存の事業者はすでに資材置き場を確保していると思われるため、新規事業者が地域に参入してきた際に営業をかけてみても良いでしょう。やや気の長い話になります。

トランクルームとして賃貸しする

アクセスに無理のない程度の田舎であれば、トランクルームを設置して土地活用するのも選択肢の一つ。ただし、トランクルームとは言え、都会に比べると、当然ながら田舎での運営は不利になります。集客するためには賃料を大幅に安くするなど、同業他社とは違う何らかの差別化を図る必要があるでしょう。

売却する

他人や自治体に売却して現金を手に入れるのも、ある意味では土地活用の一種です。ただし、適度な田舎なら買い手が付く可能性もありますが、極端な田舎になると、なかなか買い手が見つかりません。

自己活用する

自分の畑として利用したり自宅を作ったり、または親族に自由に使ってもらったりなど、土地を自己活用するという方法もあります。

農作物を作って地域の「道の駅」などで販売すれば、わずかでも収益にはつながることでしょう。親から受け継いだ土地や、自分で買った土地には、それぞれ思い入れもあるはずです。体が動く限りギリギリまで自己活用するのが、本来の土地の活用法なのかも知れません。

【まとめ】高齢者向け施設の建設が現実的な土地活用法

以上、田舎における土地活用法について詳しく解説しました。

複数の土地活用法をご紹介しましたが、これらのうち、将来にわたって長く安定した収益が期待できる現実的な方法が、高齢者向け施設の建設です。少子高齢化が急速に進む中で、そのニーズは確実に増え続けることでしょう。

もちろん、あまりにも田舎すぎる場所や自然災害等のリスクがある場所の場合には、高齢者向け施設での活用も難しくなります。しかしながら高齢者向け施設でも活用できないような土地となると、他のどんな方法でも活用は難しいのではないでしょうか?

関東の田舎で土地活用をお考えの方は、第一に高齢者施設での活用が可能かどうかを、専門的な会社に相談してみるのが良いかと思われます。高齢者向け施設での活用が難しい場合には、売却か自己活用を検討するのが良いでしょう。

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