群馬県はかつて県全体で200万人以上の人口だったものが2015年で197万人となるなど、人口減少傾向にあります。これは群馬県に限ったことではありませんが、関東エリアであっても人口減少と少子高齢化はセットで進行していることがわかります。
群馬県の人口に関する予測で、2025年には前期高齢者が約24万人、後期高齢者が約34万人になるという予測データがあります。合わせて高齢者人口は60万人弱で、県内人口がこのまま減っていくと1/3以上が高齢者という割合になる可能性も十分にあります。
群馬県の賃貸住宅について、平均家賃相場を見てみるとワンルームや1Kといった単身者向け家賃が35,000円前後。これはやはり土地評価額との関係性が強いためで、もともと土地を持っているオーナーにしてみれば、あまり喜ばしいものではありません。
その点、高齢者施設であれば大都市との利用料金差は、一般的賃貸住宅の賃料差ほどではないので、より高い収益性も期待できます。
全国の有料老人ホーム情報を集めている専門サイト『有料老人ホーム情報館』で、全国都道府県及びその市区町村別に登録されている施設数のデータが公開されています。そこから群馬県に関するデータをピックアップしてみましょう。
群馬県の老人ホーム登録数213件で、全国で14位となります。
引用元／有料老人ホーム情報館｜老人ホーム 都道府県別ランキング（2017年1月現在、有料老人ホーム情報館に登録している施設のデータを集計）
https://www.roujin-homes.jp/ranking/chiki/
以下は群馬県内の市区町村別で高齢者施設が多い上位5地区となります。
引用元／有料老人ホーム情報館｜老人ホーム 都道府県市区町村ランキング（2017年1月現在、有料老人ホーム情報館に登録している施設のデータを集計）
https://www.roujin-homes.jp/ranking/shiku/
『遊休地バンク』という遊休地の土地情報を検索できる専門サイトで、群馬県の遊休地について調べた結果を以下に紹介します。情報は2018年8月10日現在となります。
| 土地面積 | 地目 |
|---|---|
| 6016.00㎡/1817.52坪 | 山林 |
| 1655.00㎡/500.00坪 | 畑 |
| 2600.00㎡/785.50坪 | 畑 |
| 693.00㎡/209.37坪 | 原野 |
| 2500.00㎡/755.29坪 | 宅地 |
引用元／遊休地バンク｜群馬県
http://xn--xoqv1r613c.com/land/?pref=%E7%BE%A4%E9%A6%AC%E7%9C%8C
土地活用の方法には、高齢者向け住宅の建設のほかにも、マンション建設や商業ビル建設など、さまざまなタイプがあります。それぞれのタイプには一長一短があるため、どのタイプの土地活用が有利か、ということを一概に言うことはできません。
以上を前提に、群馬における高齢者向け住宅の建設のメリット・デメリットを考察してみましょう。
太陽光発電で期待される想定利回りは5～10%ほど。マンションや商業施設での土地活用に比べて見劣りはするものの、初期投資額を引くめに抑えられる点は大きなメリットでしょう。また、マンション等に比べて立地に左右されない点も、太陽光発電のメリットと言えます。2019年現在、太陽光発電による電力固定買取制度はまだ続いていますが、年々買取単価が下落基調にあるため、一時に比べるとその人気は低下しつつあるようです。
ところで近年の新築住宅の中には、太陽光発電が標準搭載されている住宅も珍しくありません。加えて政府は、太陽光による自家発電を利用した「ゼッチ住宅」を強く推奨しています。太陽光発電による売電収入の将来性が、かなり不透明になってきました。
駐車場運営に必要な最低限の準備（地面の舗装、支払い設備の設置など）さえすれば、すぐにでも始められる駐車場経営。手軽に始められる土地活用法として、都市部を中心に広く人気です。
建物を設けるには難しいほどの狭小な土地であっても、車2台分くらい停められる広さがあれば、十分に駐車場運営が可能。また、基本的に駐車場は更地と同じようなものなので、転売が比較的容易である点も駐車場の魅力です。
一方で駐車場は、どこに作っても利用してもらえる施設ではありません。地方の方々は、目的地まで自家用車で移動します。また地方にある各種施設は、無料の駐車場を用意しているのが普通です。
都市部で、かつ建物が密集した場所に土地をお持ちの方であれば、駐車場で安定的な利回りを期待できるかも知れません。
トランクルームとは、いわば有料の物置のこと。近隣企業の物置として利用されたり、また、引越しの際の一時的な家財置き場として利用されたりすることがあります。
トランクルームに関心を持ったことがない方には想像ができないかも知れませんが、現在、トランクルームは供給不足です。立地の良い場所にあるトランクルームは常に満室状態。キャンセル待ちを申し込んでいる方も大勢います。
ただしこの現象は、あくまでも「立地の良い場所」にあるトランクルームに限ります。地方の山や田んぼの中にトランクルームを設けても、利用者の数は限られるでしょう。
首都圏などに土地をお持ちの方であれば、トランクルームはあっという間に満室になる可能性があります。しかしながら首都圏に土地があるならば、マンションなどの別の方法で活用したほうが利回りは高くなると思われます。
今後、太陽光発電設備を搭載した新築住宅はスタンダードになっていく可能性が高いでしょう。加えて電力の固定買取単価は、毎年下落中です。このような流れの中では、太陽光発電による土地活用の魅力がどんどん低下していく恐れがあります。
また、駐車場やトランクルームによる土地活用は立地に大きく左右されます。都市部での土地活用をお考えの方には有効な方法と思われますが、そうでない方には、あまりお勧めできる方法ではありません。
それに対して高齢者施設は、政策などの外的・人為的要因や立地などの環境影響が極めて小さい土地活用法。たとえ地方であっても、高齢者施設だけはいつも賑やかです。
高齢者人口が増加していくことが確実な現在、安定的・長期的・低リスクの土地活用法をお考えの方には、高齢者施設での運用がもっとも適していると言えるでしょう。
急速な勢いで少子高齢化が進む中、県内では、高齢者向け施設へのニーズが今後ますます高くなっていくことでしょう。将来的な団塊ジュニア世代の高齢化や、医療の進歩による平均寿命の延びなども考慮すれば、高齢者向け施設は、長期的・安定的な収入が期待できる土地活用法と考えられます。
ニーズの高い高齢者向け施設は、その建設自体が、地域への社会貢献となります。今後、県内でいかに高齢者向け施設が求められるかは、後述する老年人口の推移を見れば、十分に分かるでしょう。
利回りで収益を受けつつ、社会貢献にもつながる土地活用。きっと投資家は、自身の仕事にやりがいを感じることでしょう。
高齢者向け施設の建設には、莫大な初期投資が必要となります。平均的な施設を建設する場合でも、億単位の資金がかかることでしょう。マンションの区分所有などとは異なり、高齢者向け施設の建設は、気軽に始められる不動産投資ではありません。
高齢者向け施設は、商業ビルなどとは異なり、やや特殊な設計・仕様となっています。よって、将来的に何らかの理由で施設を転売したいと考えたとき、他の用途への転用が難しいことから、転売に苦労する可能性があるでしょう。
群馬県における高齢者向け住宅へのニーズを予想するため、以下、これまでの県内における老年人口の推移を確認してみましょう。なお、ここに言う「老年」とは、群馬県の基準にしたがい65歳以上の者を指します。
| 1982年 | 1986年 | 1990年 | 1994年 | 1998年 |
|---|---|---|---|---|
| 195,798人 | 220,669人 | 256,367人 | 302,079人 | 347,124人 |
| 2002年 | 2006年 | 2010年 | 2014年 | 2018年 |
|---|---|---|---|---|
| 388,829人 | 428,934人 | 470,520人 | 526,337人 | 568,478人 |
※群馬県統計情報システム「ぐんまの統計 - 群馬県の年齢別人口-平成30年年齢別人口統計調査結果-（平成30年10月1日現在）」より（https://toukei.pref.gunma.jp/nbj/nbj2018.htm）
1982年には20万人弱だった老年人口が、2018年には約3倍に増加。ここ10年の推移だけを見ても、実に10万人ほど増加しています。この増加率の背景には、2012年から団塊世代が老年人口に加わったこと、および医療の進歩により平均寿命が延びたこと、などが挙げられるでしょう。
2036年からは、団塊世代と同じ程度の人口を擁する団塊ジュニア世代が老年人口に加わります。この時点で現在の平均寿命が続くいていると仮定すれば、多くの団塊世代と団塊ジュニア世代が、同時に老年人口を構成することとなります。
一般的に考えて、老年人口の増加と高齢者向け施設へのニーズは、比例します。以上のことから、群馬県内における高齢者向け施設へのニーズは今後ますます増え、かつ長期安定的に続くことが予想されるでしょう。
建設前に自治体のホームページで、高齢者施設の情報を集めるとよいでしょう。
群馬県では不定期で高齢者向け住まいの経営者向け研修会を開催しています。県内の高齢者向け施設の現状や、消費税の軽減税率など、高齢者向け住まいの安定的な経営とサービスの質向上につながる情報を公開しています。
平成31年10月1日から消費税の引上げが予定されておりますが、高齢者向け施設は軽減税率制度の対象です。一定の要件を満たすサービス付き高齢者向け住宅は、提供される食事に対して軽減税率が適用されることになっています。
軽減税率の対象となるためには、高齢者向け住宅の登録が必要です。こちらは平成23年10月20日の改正により、新たに創設された登録制度です。5年ごとに更新の申請をする必用があり、更新されないと高力を失います。
一見面倒だと感じる制度ですが、土地所有者にとっては大きなメリットです。土地活用のために土地を転用した場合、気になるのは「転用された土地がきちんと運用されるのか」という点です。
高齢者施設の場合は、登録制度などにより運用・経営状況を国が代わりにチェックしてくれます。
土地活用のための高齢者施設建設の場合、運用は運用会社に任せることになります。そこで気になるのは「きちんと運用しているか」という点ですが、群馬県の場合は外部評価制度でチェックできます。
しかしできれば、建設前に運用を安心して任せられる建設会社を見極めたいものです。
高齢者施設の運用も任せられる建設会社は、多くの場合、建設は建設会社が行い、運用は別会社に委託します。高齢者施設が建てられた後、建設会社は土地所有者と運用会社の橋渡しとなります。
もしくは運用会社が土地所有者に建設会社を紹介し、建設をまかせるパターンもあります。
どちらにせよ運用を一任するという点は同じです。ではどうしたら頼りになる運用会社を見つけられるのかといえば、地元の実績がある建設会社に依頼することです。
その土地に高齢者施設を建てた経験のある建設会社であれば、自治体の規制や土地事情を把握しています。また運用会社についても詳しく、地元密着型の運用会社と仲介してくれることも多いです。
群馬県でおすすめできる建設会社を、下記にまとめましたので参考にしてみてください。
群馬県を対応エリアとしていて、高齢者施設建築でおすすめできる専門会社を3社、ピックアップしてみました。
企業としての出発点は本庄市にある横尾材木店で、大正15年に創業した地元の材木商。現在はグループ企業として住宅から商業施設まで幅広く手掛けています。
高齢者施設の土地活用に対応するのはワイビルド本庄店。自社でも高齢者施設の運営に携わっている分、オーナーに対する提案もより実践的で、建築費が安価にまとまる木造のサ高住を得意としています。
施設名称：住宅型有料老人ホーム（伍<くみ>）+デイサービス（壱）
引用元：ワイビルド公式HP（https://ybuild-honjo.jp/example.html）
オーナーに対する土地活用では3つの専門セクションによってトータルサポートしてくれるのが渋沢テクノ建設の強み。企画調査部門は施設設計だけでなく資産運用という視点でプランニングを行います。一般的な賃貸住宅であれば不動産部門が賃貸経営を支援、さらにメンテナンスは工事部門が対応するといった具合です。
高齢者施設では、群馬県内でサ高住やデイサービスなど複数の建築実績を持っています。
施設名称：サービス付き高齢者向け住宅（ルナテラスまえばし）
引用元：渋沢テクノ建設公式HP（https://shibusawa-tk.com/results/6903/）
オーナーに対する高齢者施設の土地活用として、久保建設ではオーナー自身が事業展開するパターンと、介護・福祉事業者に賃貸するパターンの両方を提案してくれます。後者の場合、オーナーと事業者とが建物賃貸借契約や定期建物賃貸借契約を締結、20年間一括での賃貸しが基本となります。
プランニングでは各種専門家との調整や資金計画のサポートもしてくれます。
久保建設の口コミ・評判に関する情報は見つかりませんでした。
引用元：久保建設公式HP（http://www.kuboken.com/construction/）
