相続税対策

このページでは、不動産所有者にとって土地活用が相続税対策に有効である理由と、相続税が減額になる土地活用として高齢者施設の運用を紹介します。

土地活用が相続税対策になる理由

現金よりも建物評価額のほうが税額が安くなる

たとえば1億円の金融資産があるとして、そのまま相続する場合、相続税評価額は当然1億円となります。

これが1億円の建物になると、新築だとしても相続税評価額は約6,000万円。これは「現金」を「モノ」に変えると評価（価値）が下がるという税法上の理由からです。

さらにこれを賃貸物件として運用すると、借家権が発生。他人の権利等がつくと評価はさらに下がるため、相続税評価額は約4,200万円と大きく節税できるわけです。

更地よりも貸家建付地のほうが土地評価額は下がる

不動産でも相続する際は貸家建付地のほうが複数の減額割合によって、更地よりも相続税評価額が割安になります。

適用される減額割合は3つで、以下のとおり。

• 借地権割合／30～90％（地域差があり都市部だと60％または70％が多数）
• 借家権割合／30％（全国一律）
• 賃貸割合／建物の賃貸面積比率（全戸で100％）

これらは掛け合わせとなるので、借地権割合60％の全戸賃貸なら減額率は18％となります。

土地評価額が減額になる小規模宅地等の特例

定められた条件に合っている必要はあるものの、当該資産が小規模宅地等の特例にあたる場合、以下のように土地評価額が減額されるケースがあります。

• 特定事業用宅地／80％減額（400平方メートルまで）
• 貸付事業用宅地／50％減額（200平方メートルまで）

相続税対策の目的で土地活用をするなら高齢者施設がオススメ

これまでに触れてきたように、土地オーナーにとっては更地で遊ばせておくよりは土地活用として運用するほうが、相続税対策になることは広く知られた事実です。また、そのなかでも近年注目されているのは高齢者施設となります。

有料老人ホームや「サ高住（サービス付き高齢者向け住宅）」は、土地オーナーから見た場合、介護事業者との一括借上契約となるケースも多く、賃貸住宅としての相続税減額が利用できます。

さらに、国から補助金が出るサ高住の土地活用となれば、固定資産税や都市計画税などでも優遇制度を活用できるため、運営についても安定化が図れます。

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