介護施設による土地活用

少子高齢化が進み、ますますニーズの高まる介護産業。2025年には、団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり、日本の人口の3割以上が75歳以上という時代が到来します。みずほコーポレート銀行が公表している高齢者向け市場に関するレポートによれば、2007年の高齢者向けマーケットのうち介護産業は6.4兆円規模だったのに対し、2025年には15.2兆円規模へと拡大することが予想されています[1]。

実際に、厚労省が作成している介護給付費実態調査をもとにしたデータによれば、平成18年度から平成27年度にかけての介護サービス種類別介護費用額は右肩上がり。例えば介護福祉施設サービスは平成18年度には12兆円台だったのが、平成27年度には16兆円超に。特に伸び率が高い通所介護に関しては、平成18年度に7兆円台だったのが平成27年度には15兆円近くまで伸びています[2]。

介護は今後もますます拡大が予想される分野のため、土地活用の上でも検討したいところ。介護と一口に言っても、入所型施設や通所型施設などさまざまなタイプがあります。まずは、どんな介護施設があるのかを把握し、ベストな土地活用方法を探っていきましょう。

参考[1]:みずほコーポレート銀行 産業調査部レポート

参考[2]:厚生労働省 社会保障審議会 第137回介護給付費分科会資料 平成29年4月26日

高齢化の進展により、関心もニーズも高まっている介護産業。

1997年に介護保険法が制定され、2000年よりスタートした介護保険制度により、現在さまざまな高齢者施設が運営されています。

公的な介護保険サービスは、基本的にこの介護保険制度に基づき、要介護(要支援)度に基づいて受けられるサービス内容などが異なります。

要介護・要支援認定者数の推移

介護保険サービスの利用が必要だと認定された要介護・要支援認定者数は、2000年4月末時点の218万人から2016年4月末には622万人に増加。介護保険サービスの利用者数も2000年4月時点で149万人だったのに対し、2016年には496万人に。急速に利用者数が増加し、さらにニーズは高まっていくと考えられています[3] 。

約800万人の団塊の世代が後期高齢者(75歳以上)となる2025年は、介護の2025年問題とされ、今後も介護サービス利用者数は増加していくことは間違いのないことでしょう。

高齢者のニーズ

介護を必要とするようになった方(要介護・要支援認定を受けた方)の、介護を必要とするようになった4大原因として指摘されているのが、認知症、脳卒中などの脳血管障害、骨折や転倒、そして高齢による衰弱が挙げられています[3]。

多くの高齢者の方が、自宅で介護を受けることを望んでいる一方で、介護をする家族も高齢となり、老老介護になってしまうなどの問題も発生しています。介護を受ける側も、介護をする側も高齢者となれば、日々の介護生活を支えていくことは、とても難しい事柄になってきます。

こうした事態を解決するためにも介護認定を受けたら活用したいのが「デイサービス」などの通所型介護保険サービスと、介護付き有料老人ホームなどの入所型介護施設です。

自宅に居ながらにして介護サービスを受けたいという方のために存在している「デイサービス」は、各施設で特色を打ち出して集客につなげているケースも多数見受けられます。

また、今後ますますニーズが高まっていくと考えられる「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」は、施設自体は介護保険サービスを提供できないものの、介護事業者と提携し、デイサービスや訪問介護などの介護保険サービスを受けながら暮らせる見守りサポート付きの住まいです。将来は介護が心配という方に非常に人気の高い施設です。

では、一体高齢者の方々には、どんな介護ニーズがあるのでしょうか。
介護保険制度では、高齢者は公的介護サービスを利用するにあたって要介護認定を受ける必要があります。要支援1から要介護5までに分けられている要介護認定に応じて受けられる介護サービス内容も異なります。

要介護認定は、さまざまな項目をもとに判断されますが、大まかな目安としては以下の通り。
身の回りの生活の一部に手助けが必要ではあるけれど、排泄や食事などは自分でできる段階が「要支援1」。要支援1からさらに身体能力や認知機能が低下し、日常生活で支援や介護が必要な段階を「要支援2」としています。
要介護になると、身の回りの世話に手助けが必要な段階。日常生活動作のほぼ全てで介護が必要となると「要介護3」。一人で立ち上がり、歩行などができず介護なしでは日常生活を送るのが困難になると「要介護4」。寝たきりに近い状態になると「要介護5」です。

このように介護が必要になった高齢者は、一人ひとりの健康状態や身体状態、認知機能の低下度合いで必要な支援が異なります。
土地活用で候補に上がってくるサービス付き高齢者向け住宅高齢者向け住宅やデイサービス、有料老人ホームでは提供できるサービス内容が異なるものの、いずれも介護保険サービスが受けられる施設です。ただし、サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームは、自立(身の回りのことは自分でできる)した高齢者の方が、見守りや食事などのサービスを受けながら暮らしたいと選ぶこともあります。サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームの見守りサービスや食事は介護保険の対象外となるので注意が必要です。

参考[3]:[PDF] 内閣府「平成30年版高齢社会白書」(PDF)

介護施設による土地活用を検討するなら

このように、高齢者施設といっても、利用者のニーズや提供できる介護保険サービスは少しずつ異なります。介護施設による土地活用を検討する際には、地域にある介護施設などもチェックしながら、どんな施設がいいのかを確認してみるといいでしょう。

住宅型有料老人ホーム

老人ホームのなかでも自立している人や介護レベルが軽度の人を対象とした施設。生活全般のサポートが基本で、レクリエーションが楽しめる点や各種設備が充実していることがポイントで、介護付き有料老人ホームよりも料金が割安になっているのが特徴です。介護サービスは外部を利用することになります。

住宅型と介護付きとの差は出ていませんが、有料老人ホームの括りでいうと坪単価の平均額は62.4万円となっています。

介護付き有料老人ホーム

エリア単位で行政の公募があり、選定されないと開設することができないのが介護付き有料老人ホームの最初のハードルといえるでしょう。逆にいえば、開設すれば同一エリア内での競合リスクが少ないのは経営サイドにとってメリットともいえます。文字通り介護サービスが必須となる施設で、介護レベルによって利用者の料金が設定されます。

有料老人ホームの坪単価の平均額は、62.4万円となっています。

サービス付き高齢者向け住宅

「サ高住」という略称で表現され、高齢者施設のなかでは後発の事業形態となります。老人ホームは入居時の初期費用がそれなりの金額になるサービスですが、サ高住は賃貸住宅の一種になるため、老人ホームに比べて割安です。施設自体はバリアフリー化するなど、建築費用は普通の住宅よりもかさみますが、建築費用に国の補助金制度を利用できるのメリットがあります。

サ高住の坪単価の平均額は、63.8万円となっています。

デイサービス

利用者は自分の住まいがあって、送迎車を利用して施設に通い、食事や入浴、健康確認や機能訓練といったサービスを受けます。高齢者にとっての住まいではない分、施設自体は小規模での事業スタートも可能です。

また、デイケアはリハビリがメインとなりますが、デイサービスは日常生活を施設でサポートすることがメインとなります。

デイサービスの事業所自体は減っている傾向にはありますが、坪単価の平均額は57.1万と、高齢者施設のなかでは比較的安めで推移しています。

グループホーム

認知症の人たちが共同生活できるようにサポートするのがグループホームです。介護スタッフが在籍して、利用者5~9人の定員に対して、基本的には本人の能力をできるだけ活かすための手助けをするのがサービス特性です。

開設は自治体の公募により、低層の小規模な施設での事業スタートができることも一般的です。

グループホームの坪単価の平均額は、約67.8万円となっています。

小規模多機能型居宅介護ホーム

地域密着型の高齢者サービスで、通所・宿泊・訪問に対応、サービスは365日24時間体制のフルタイムとなります。専門スキルを持ったスタッフを揃える必要がありますが、そのぶん利用者にとっては心強い存在となります。

自治体によっては施設創設・改装費用を助成してくれる制度もあり、オーナーと事業者は長期的賃借契約を結ぶことも可能になるでしょう。

小規模多機能型居宅介護ホームの坪単価の平均額は、70.2万円となっています。

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