介護付き有料老人ホーム

入所型介護施設である介護付き有料老人ホームは、住宅型有料老人ホームとは異なり、身体介護や機能訓練などの介護保険サービスが受けられる高齢者向け施設です。介護保険制度上では「特定施設入居者生活介護」と呼ばれ、開設には都道府県からの指定が必要です。

民間運営の介護施設のため、サービスの充実度合いや居室の広さ、設備などはホームによってもさまざま。入居金も初期費用0円の施設から、数億円を必要とする施設まであります。

診療所が併設されるなど医療サポートが充実した介護付き有料老人ホームは終の住処としても人気が高いのも特徴です。

介護付き有料老人ホームを建設して土地活用する場合のメリットや、検討する際に知っておきたい介護付き有料老人ホームの特徴などを解説します。

介護付き有料老人ホームとは

文字通り介護サービスを含めて、高齢者の日常生活をサポートする老人ホームで、利用者は介護レベルによって定められた利用料金を支払ってサービスを受けます。

運営主体は基本的に民間ではあるものの、エリア単位で行政が公募して、選定された場合に開設することができるのが、住宅型有料老人ホームと大きく異なるポイント。ある程度、地域の需給バランスを踏まえた開設となるので、周辺の競合施設と利用者を奪い合うような事態は起きにくい面があります。

介護付き有料老人ホームの入居者は、ホーム側で設定することが可能です。

例えば「入居時自立(要介護認定なし)」を条件にしたところもあれば、「要介護度3以上」「要支援以上」「要介護1〜5のみ」などがその一例です。入居条件は、ホーム側の受け入れ態勢やどんな設備にするかを考える上でも大切なポイントとなります。

また、介護付き有料老人ホームが提供するサービスとしては、主に次のようなものがあります。

  • 介護保険サービス
  • リハビリテーション
  • 生活支援(家事、行政手続き代行など)
  • 健康管理、医療管理、緊急時対応
  • 食事
  • レクリエーション、イベント

24時間体制で介護が受けられる入所型施設であることが、介護付き有料老人ホームの大きな特徴。逆を言えば、夜間も介護スタッフが常駐していなければなりません。

また、提供する医療ケアは施設によっても異なりますが、たん吸引、経管栄養、褥瘡管理、人工透析など様々。看護師が常駐し、医師の指示を仰ぎながら医療ケアを対応していくこととなります。

介護付き有料老人ホームは、人員体制(介護・看護スタッフの数など)や居室の広さなどの設備基準が厳格に設けられ、新設する際には必ず条件を満たしているかどうか自治体からチェックを受け、認可を受ける必要があります。


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介護付き有料老人ホームを建てるメリットとデメリット

土地活用として介護付き有料老人ホームを建てることの主なメリットを紹介します。

  • 地域社会に対する貢献度が高くなる
  • 建物や設備などのメンテナンスは事業主体の負担割合が大きい
  • 住宅施設のなかでも固定資産税や相続税で節税に有利
  • 広めの土地を一括で有効的に資産活用できる
  • エリア内での過当競争になるリスクは少ない

賃料収入が得られる介護付き有料老人ホーム。介護を必要とする高齢者の受け皿として社会的意義がある施設ではありますが、土地活用で経営を考える上でのデメリットに関しても考えておく必要があります。
主に、介護付き有料老人ホームのデメリットとしては以下のようなものが挙げられます。

  • 一般的な賃貸住宅よりも建築コストがかかる
  • 自治体からの開設許可が必要
  • 地主自らが施設運営をするには法人格にしておく必要あり
  • 設備・人員配置・備品など厳格な設置要件がある
  • 提携もしくはテナント介護事業者選びを間違えると収益性や評判悪化にも繋がりかねない
  • 特殊な建物プランなので他施設への転用が難しい
  • 初期投資額が大きい

介護付き有料老人ホームの建築費用相場

介護付き有料老人ホーム建設のおすすめ事業者

土地活用においては、「収益性」を優先して事業者を選びたいところです。

なかでもイニシャルコスト(初期投資)の規模をできるだけ抑えられたほうが、その後の収益性にも大きく寄与するといえるでしょう。

建設時の平均坪単価も、一つの目安になるのではないでしょうか?

事業者名 平均坪単価 公式サイト
ワイビルド 1坪あたり
50万円台~

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渋沢 1坪あたり
60万円台~

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レオパレス21 1坪あたり
70万円台~

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日本医療福祉建築協会のデータによれば、有料老人ホームの坪単価は62.4万円と出ています。住宅型と介護付きによる違いは出ていませんが、いずれにせよ高齢者施設のなかでは比較的安く建てられると考えて良いでしょう。

引用元:日本医療福祉建築協会(http://www.wam.go.jp/wamappl/bb01Keij.nsf/0/a204bfb5aad009ff49257611002b9a31/$FILE/shiryou2.pdf)

介護付き有料老人ホームの建築基準や補助金など

介護付き有料老人ホームの施設に対する建築基準や補助金の有無は以下のとおりとなります。

建築基準

居室 個室で入居者一人あたり、 13 ㎡以上(夫婦相部屋等の場合は,26 ㎡以上) 地階にしない
廊下 片廊下:1.8m、中廊下:2.7m
実質的に必要な設備など 便所、浴室・脱衣室・洗面設備、食堂・談話室、洗濯室、事務室、機能訓練室、汚物処理室、医務室・健康管理室、介護・看護職員室

引用元:茨城県(https://www.pref.ibaraki.jp/hokenfukushi/chofuku/shisetsu/yuryou/documents/sisinntetutuki.pdf)
有料老人ホーム設置に関する主な基準及び手続き

補助金

施設である介護付き有料老人ホームは、補助金や助成金の対象とはなりませんので、国からの補助はありません。

介護付き有料老人ホームの現在の需要

公益社団法人全国有料老人ホーム協会が2014年3月に公表した調査報告書には高齢者施設に対するアンケート調査に基づいた入居率が掲載されています。そのなかから介護付き有料老人ホームの入居率分布をピックアップしてみます。

入居率 回答数 回答比率
50%未満 36 3.3%
50~70%未満 56 5.1%
70~90%未満 280 25.7%
90%以上 662 60.6%
無回答 58 5.3%

このように、60%強の介護付き有料老人ホームで入居率90%超という結果になっていて、需要の高さがうかがえます。

介護付き有料老人ホームの経営方式

介護付き有料老人ホームの経営における収入源は主に月額利用料(家賃や食費、管理費など)と入居一時金、介護費用となります。
収益性の高い施設経営を考える上では、月額利用料や入居一時金の設定が鍵になります。介護費用は介護保険制度により金額が決められています。

地主として、介護付き有料老人ホームによる土地活用をするなら介護事業者と提携し、一括借り上げ方式、もしくはテナント方式、提携方式での運営をするのが一般的。
一括借り上げ方式なら、土地と建物を用意し、介護事業者に月々一定額で貸し出すスタイルなので、一定の入居者が集まるまでの期間も含め安定的な収益が見込めます。

テナント方式、提携方式であったとしても、基本的に建物は土地オーナーが建築する必要がありますので、投資額の大きさとその後の収益性をしっかりと比較・試算しておく必要があるでしょう。
また、施設の特性上、介護付き有料老人ホームは他の施設への転用が難しいため、中途解約された場合運営事業者を新たに探す必要がありますので運営事業者選びは慎重に進めましょう。

介護付き有料老人ホームを運用している人の口コミ・評判

大手介護事業者と建物賃貸借契約を結んで活用しています

介護付き有料老人ホームなど、介護施設の経営や運営ノウハウは全くありませんでしたので、全国的に展開している介護事業者に、土地と建物を貸す形(建物賃貸借契約)を結んで介護付き有料老人ホームを運用しています。

所有している土地に建物をこちらで建てて、土地と建物をセットで貸すという内容でしたが、事前に建築費用も出してもらえたので負担はあまりありませんでしたね。もともと介護のことを知っていればよかったのですが、そこは知らないですし、介護制度も複雑。人の命を預かる介護事業を自分でするのはリスクも不安も大きすぎましたので、今回の形がベストアンサーだと思っています。

キャッシュフローはそれほど多くありませんが、その点を理解しておけばおすすめ度は高いのでは?何よりも、ゆかりのある土地で、福祉の役に立つことができていることが嬉しいとおもっています。

どの介護会社に貸すかが結構重要だと感じています

介護ニーズは高くなる一方ですし、自分も将来無関係とは言えません。それなら介護付きの有料老人ホームで土地を活用してみようと、大手介護会社の運営する施設のオーナーとして土地活用しています。

ニュースで介護事業者の不祥事などが出ると、「自分の貸している会社じゃないよな」とドキドキしますから、やはりどんな理想を掲げて、どんなサービスを提供する介護事業者に貸すかはじっくり吟味する必要があると思います。

一度悪い噂がたてば、最悪施設は閉鎖する可能性もありますからね。キャッシュフロー以前に、運用計画そのものが露と消える可能性もあるので。

今の所、おかげさまでうちの介護付き有料老人ホームは契約内容も当初のままで、順調に運営してもらっています。10年スパンで、と考えていましたが、入所して10年以上となりそうな方もいるので、できればこのまま運用を続けられたらいいですね。

建物の建設費用はアパートよりも高いです

収入源となる家賃(月額利用料)を確保するために、と多少豪華な温泉施設などもつけた介護付き有料老人ホームとして運用しています。

そのためももちろんありますが、基本的に老人ホームはバリアフリー化やら部屋のサイズやらで建設費用がかさみます。廊下も広くしなければなりませんし、パンフレットを作るなどの販促費用もかかりますから、アパート運用と比べれば出費も手間もかかるな、というのが正直な感想です。投資した金額を回収するもとは、基本的に月々の入居費用。一時金などを取れればいいですが、最近は高額な入居一時金が払えない人が多いですから、結果的に投資額を回収し、利益を得るまでの時間は少しかかりそうだとおもっています。もちろん、キャッシュフローは自分がどこまで土地活用で施設運営に関わるかにもよりますから、単純に投資目的なら土地と建物を貸すだけの方が絶対にいいですね。

ニュースで介護のニーズが高いと知って…

新聞などの報道で、介護業界はこれからもっと活性化すると聞き、若者向けのアパートよりも介護施設だと思い運用しています。キャッシュフローのシミュレーション時には、入居一時金などがしっかり確保できるという計算だったのですが、入居者が思うようにすぐに集まらず苦労しました。介護付き有料老人ホームの運用をするなら、施設の運営は専門会社に任せるべきだったと実感しています。

料金が決まっている介護サービスで利益を上げるのはなかなか難しいですから、入居一時金と月々の部屋代などが主な収益源です。あまりに高すぎると入居者が集まらないですし、安すぎると今度は運用が難しくなる。このさじ加減はじっくり吟味する必要があるでしょうね。

引用元/公益社団法人全国有料老人ホーム協会『有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究』
http://www.yurokyo.or.jp/investigate/pdf/report_h25_01_02.pdf

介護付き有料老人ホームの建設費用の目安

介護付き有料老人ホームで土地活用をした場合の、建設費用の目安を診てみましょう。

建設費用の目安

仮に、50人ほどの入居が可能な介護付き有料老人ホームを建てる場合、建築費用の目安は20000万円ほどと考えておけば良いでしょう。別途で土地の購入費も必要な場合には、およそ3億円。そのほかに、什器・備品の購入や、宣伝広告費なども初期費用として加算されます。

施設の仕様によって、これら金額から前後すると考えてください。

介護付き有料老人ホームは国の補助金対象とはならない

介護付き有料老人ホームには、国の補助金制度が用意されていません。初期投資費用の全額を自己負担することになります。

なお、介護付き有料老人ホームとは異なるものの、いわゆる「サ高住」の建設においては、国は助成金の対象としています。制度の背景には「介護を必要としない高齢者は、介護施設ではなく住居に住んで欲しい」との国の方針があります。

参考までに、「サ高住」の助成金額を見てみましょう。

助成金額

工事に要した初期費用のうち、10%を上限に国(国土交通省)から助成金を受けることができます。

ただし、部屋1戸あたりにつき100万円まで、という基準もあります。必要最低限の仕様にしたほうが、助成金を受け取るメリットは大きくなると言えるでしょう。

助成を受ける条件

「サ高住」としての条件を満たし、かつ、「サ高住」と認可された場合、国への申請を経て助成金を受け取ることができます。

介護付き有料老人ホームで土地活用した場合の想定利回り

介護付き有料老人ホームで土地活用をした場合の想定利回りを見てみましょう。

11%程度の利回りが想定できる

  • 戸数50戸
  • 一戸当たりの住居費6万円
  • 入居率80%
  • 初期投資額2億5千万円

上の条件を想定した場合、年間の家賃収入は2880万円。単純に初期投資額と割り算すると、年間で11.5%程度の利回りが想定できます。

好需要による利回りの安定性が魅力

上記の利回りを見て、「人件費や水道光熱費等も考慮すると、マンションで土地活用したほうが良いのでは?」と感じた方がいるかも知れません。しかしながら、日本社会の将来を考えると、必ずしもそうとは言えません。

周知の通り、日本は少子高齢化が進んでいます。だからこそ、今後はますます介護付き有料老人ホームのニーズが拡大していきます。一方で、少子化の影響により、将来的なマンションのニーズは下がることが予想されます。

これら社会背景を前提とした場合、安定したニーズ(=安定した利回り)が予想される介護付き有料老人ホームへの投資は、とても魅力的なものになることでしょう。

需要のある立地で、なおかつ、初期費用を抑えて施設を建設できれば、上記よりも高い利回りを安定的に目指すこともできます。

坪単価が安いところはどこ?老人ホームの建築会社ランキング

グループ会社に介護事業をもつ建築会社 3選

ワイビルド

運営施設数:19

公式サイト

ミサワホーム

運営施設数:8

公式サイト

大東建託

運営施設数:3

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グループ会社に介護事業をもつ
建築会社 3選

ワイビルド

運営施設数:19

公式サイト

渋沢

運営施設数:8

公式サイト

大東建託

運営施設数:3

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