デイサービス

このページでは小規模からのスタートもできる、デイサービスによる土地活用の概要やメリットなどを紹介します。

デイサービスとは

デイサービス(通所介護)は、自宅で生活している高齢者が、リハビリや入浴介助、食事、レクリエーションなどを受けられる介護施設です。サービス付き高齢者向け住宅などに併設していることも多く、利用対象者は要介護1〜5の方。宿泊機能はなく、日帰りで介護サービスを提供しています。
厚生労働省が公表している資料によればデイサービスの利用者数は平成13年度には65.1万人だったのに対し、平成27年度には190.3万人に増加しています。介護保険サービスを利用する方の3人に1人がデイサービスを利用していることとなり、ニーズがとても高い施設であることが統計からも伺えます。

平成28年度からは、1ヶ月あたりの平均のべ利用者数が750人を超える大規模型や1ヶ月あたりの平均のべ利用者数が300人超の通常規模に加えて、1日あたりの利用定員18人以下とする小規模タイプ(地域密着型通所介護)も登場し、比較的面積の小さい土地でもデイサービスとして土地活用をしやすくなっています[1]。

平成27年度には、全国に4万3,440の事業所があり、平成18年度と比べると施設数も増加。なかでも小規模型の事業所が増加していることから、新規参入するところも多い施設と言えそうです。

参考[1]:厚生労働省 社会保障審議会 第141回介護給付費分科会 資料

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デイサービスを建てるメリットとデメリット

土地活用としてデイサービスを建てることの主なメリットを紹介します。

  • 地域社会に対する貢献度が高くなる
  • 介護施設のなかでは小規模な投資金額からスタート可能
  • 建物や設備などのメンテナンスは事業主体の負担割合が大きい
  • 小さめな敷地でもデイサービスなら利用できる可能性大
  • 周辺ニーズに合わせて業態や特色の選択余地がある

このように、社会的な貢献度が高く、介護関連施設の中では比較的低コストでスタートできるデイサービス。参入しやすさから、土地活用でデイサービスを考える方も少なくありません。しかしながら、デイサービス事業経営にはメリットと同じくらいデメリットもあるのが現実。しっかりとデメリットを知り、対策を講じておきましょう。

デイサービス施設を建てるデメリットとしては、次のようなものが考えられます。

  • 競合も多いのでエリアによっては特色を出す必要がある
  • 介護施設の中でもデイサービス事業者の撤退率が高い
  • 自治体によっては開設数の規制がある可能性も大
  • 介護保険制度の改正などにより経営環境が変化するリスクがある

デイサービスの建築費用相場

デイサービス建設のおすすめ事業者

土地活用においては、「収益性」を優先して事業者を選びたいところです。

なかでもイニシャルコスト(初期投資)の規模をできるだけ抑えられたほうが、その後の収益性にも大きく寄与するといえるでしょう。

建設時の平均坪単価も、一つの目安になるのではないでしょうか?

事業者名 平均坪単価 公式サイト
ワイビルド 1坪あたり
50万円台~

詳しくみる

渋沢 1坪あたり
60万円台~

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レオパレス21 1坪あたり
70万円台~

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デイサービス(介護老人保健施設)の坪単価を見てみると、従来型の施設で57.1万、ユニット型の施設で81万円というデータが出ています。

引用元:社団法人日本医療福祉建築協会の資料より
(http://www.wam.go.jp/wamappl/bb01Keij.nsf/0/a204bfb5aad009ff49257611002b9a31/$FILE/shiryou2.pdf)

デイサービスの建築基準や補助金など

デイサービスの施設に対する建築基準や設立にあたっての補助金などは以下となります。

建築基準

建物用途 床面積が100平方メートル未満の建物を改修する場合、用途変更が必要
食堂および機能訓練室 それぞれ利用定員に3平方メートルをかけた広さが必要
食堂と機能訓練室の併用は可能
静養室 利用定員に必要な広さが必要
相談室 プライバシー保護のため個室が必要。完全な個室とならない場合はパーテーションなどで区切ることが必要
事務室 1.3平方メートル(最低でも机1台分のスペース)×常勤スタッフ数程度
消防設備等 消防法で義務付けられた消火設備の設置

引用元:厚生労働省(http://www.jvnf.or.jp/newinfo/2015/2015vol514.pdf)
指定居宅サービス等の事業の人員、設備及び運営に関する基準等の一部を改正する省令の公布について

補助金

施設であるデイサービスは、補助金や助成金の対象とはなりませんので、国からの補助はありません。

デイサービスの現在の需要

厚生労働省が2017年に発表したデイサービス事業所数の推移によると、2000年度にスタートしたデイサービスは2015年度までずっと右肩上がりに事業所数が増えていたのに、2016年度になって初めて減少に転じています。2015年度が43,440件だったのに対して2016年度は43,399件。41件と微減ではあるのですが、これを小規模事業所にフォーカスしてみると、23,763件から20,182件へ3,581件も減っていることがわかります。

これは2015年に介護報酬が改定されて小規模デイサービスの介護保険報酬が約10%削減されたことに起因しています。

引用元/みんなの介護
https://www.minnanokaigo.com/news/kaigogaku/no327/

デイサービスの経営方式

デイサービスの経営方式としては、一括借り上げ方式とフランチャイズ方式が主な選択肢として考えられます。
一括借り上げ方式は、その名の通り土地と建物を賃貸にて提供し、月々の地代や賃料を介護事業者から払ってもらう方式です。一方フランチャイズ方式とは、フランチャイズ展開をしている介護事業所などの企業と契約し、経営方針や研修などノウハウを教えてもらいながら地主自身が経営者としてデイサービスを営業する方法です。

介護予防に注目が集まり、国の方針としても介護予防や高齢者の生きがい創出を推進する流れにあるため、デイサービス施設は、さまざまなバリエーションで登場しています。
そのため、競争力が高い業種とも言えますので、デイサービス経営をフランチャイズ方式で検討しているなら、フランチャイズ契約を結ぶ企業のデイサービス経営方針が、将来性あるものかどうかきちんとチェックしてみましょう。

デイサービスの土地活用例

住宅型有料老人ホームを併設したデイサービス

埼玉県深谷市にある某デイサービス。外観の大きさを見て分かるとおり、デイサービスだけではなく、こちらでは住宅型有料老人ホームも併設しています。

施設の周辺には畑が見られ、かつ高い建物は見当たりません。オーナーは、もしかすると、もともと畑だった場所を高齢者向け施設として活用したのでしょうか。何らかのお仕事を持ちながら、この広さの畑を管理することは難しいでしょう。遊んでいる畑の活用法として高齢者施設を建設したことは、安定収入が入ることに加え、何より地域の福祉に貢献できる素晴らしい選択です。

屋内に入ると、デイサービスの利用者が集う広いデイルーム。同じ空間にテーブルと椅子を並べれば、施設を利用する方々の食堂にも早変わりします。

ちなみに、住宅スペースの個室内には、ベッドのほかソファも設置。お客さんが来訪した折には、本当の自宅のようにおもてなしをすることができます。

土地に余裕がなければ、デイサービスに限った土地活用になるかも知れませんが、土地にある程度の余裕があるならば、この事例のように複合型施設にすることも検討してみてください。目的の異なる施設を同時に運営することにより、投資リスクの分散効果が期待できるからです。

135㎡を超える大空間を持つデイサービス特化型施設

敷地面積1529.66㎡の広い土地に、建物面積351.24㎡のデイサービス特化型施設。建物の周囲にある余裕の空間には、利用者が楽しめるようにと家庭菜園のスペースを設置。また、利用者のご家族を含めた多くの方が集うことができるようにと、広い駐車場も設けています。

同施設の大きな特徴は、135㎡を超える広々としたデイルーム。和室にして約80畳の広さを持つ広大なスペースです。利用定員40名に対して、かなり余裕のある空間になることでしょう。

まだまだ体が健康な方も多く利用するデイサービスなので、施設内には、利用者のための各種フィットネスマシンも用意。筋力トレーニングのための5種類のマシン、ホットパック、メドマーなどの機器を導入するなど、利用者の健康増進に向けた設備も積極的に導入しています。

地元で不動産業を営んでいるというオーナー。仕事柄、地域に独居高齢者が多いことを知っていました。これまでお世話になってきた地元に対し、自分が恩返しできることはないか。そのように考えたオーナーが出した結論が、自身の土地へのデイサービスの建設でした。

採光の豊かな明るいデイルーム。サ高住も併設

ご紹介している事例は、同じ敷地内にサ高住を併設したデイサービス施設。デイサービスの敷地面積と延床面積は、それぞれ376㎡と204㎡。定員25名です。

玄関から入ると、第一に目につくのが格子状の引き戸。木のぬくもりが感じられる引き戸ということもあり、高齢者の方々は安心することでしょう。引き戸の脇には、受付兼管理室も設置されています。

屋内は、横長に設計された広いデイルーム。窓を多く設置しているので、室内には自然の光による明るさが満ちています。デイルームに四人掛けのテーブルを5~6ほど配置すれば、利用者すべての方が着席できる大きな食堂にもなります。

ちなみに、併設されているサ高住の居室は合計18室。デイサービスを利用する方々にとっては身近な施設にもなるため、中にはご自身の入居を検討している方がいるかも知れません。

一定の広さを持つ土地があるならば、この事例のように、デイサービスのみではなく、他の種類の高齢者向けサービスも用意したほうが良いかも知れません。デイサービスの利用者が将来の見込み顧客となる可能性が高まるとともに、投資リスクの分散にも貢献するからです。

デイサービス施設を運用している人の口コミ・評判

介護という業界に魅力を感じて土地活用を決めました

もともとカフェのオーナーとして土地を活用していましたが、ご縁があってデイサービスのオーナーとしても土地活用をするようになりました。デイサービスは経費の多くを人件費が占めています。利用者さんをしっかりと集められれば飲食業と違って季節的な収入変動も少ないので、経営面でも安定収入が見込めるビジネスだと感じています。デイサービス施設自体は多いので、高齢者の方のニーズをしっかりと捉えながら運営すれば、フランチャイズとして他の空き土地でもできそうだと手応えがありますね。
何よりも、社会的ニーズが高い点も魅力です。より一層稼働率を上げて経営効率を高めるために、利用者数の確保と人件費の調整を今後検討しています。

小規模、民家型のデイサービスを始めました

スタート時の利用者数目標を1日あたり10人程度として、小規模タイプのデイサービスオーナーになりました。損益分岐点は月15人程度。それ以上になれば黒字化になると計算して始めましたが、半年後にはおかげさまで黒字になりました。土地活用時に初期投資に1,000万円かかったので、次の目標はしっかりと初期投資費用を回収していくこと。事務スタッフや介護スタッフの採用もうまくいったのが成功の要因だと思います。デイサービスは数も多いので、他の施設との差別化を図るために、利用者さんがほっとできる民家型という明確なコンセプトを出していったのがよかったのだと思っています。今のところ、複数展開は考えていませんが、地域に求められるビジネスを今後も続けていきたいと思います。

一戸建て民家をそのまま活用しました

父から相続した自宅をデイサービスとして活用しています。私自身も小さい頃育った家なので、思い入れがあり、壊さずにデイサービスという形で活用できてよかったとも思っています。もちろん、設置基準や消防法などに準じた改修が必要でしたが、他にはないデイサービスになり、利用者の皆さんからも喜んでいただいています。

他業種からの転業をしました

もともとレンタルビデオ店を経営していたのですが、事業環境の変化から転業を決意しました。長期的な経営という点でも介護事業は未来があるなと思ったのも大きな理由です。私がやっているのはデイサービスでも食事や入浴介助のない、リハビリ特化型のデイサービスです。フランチャイズで展開しましたが、ロイヤリティや開業資金も無理のない範囲で、しかも未経験の介護分野のアドバイスがもらえたということで正解だったと思います。介護経験がなかったため、数社の説明会を回ってどこのフランチャイズにしようかをじっくり検討しました。まだ開設したばかりですが、利用者様の数も順調に増えていて、経営面でもうまく回り始めています。デイサービスは介護保険事業者指定の申請手続きなどいろいろ複雑なことも多いため、安心できるパートナー選びが大切だと痛感しています。

相続対策として通所リハ施設を開設しました

資産や土地の相続を進める中で、土地をそのまま相続したのでは息子が土地を手放さなければならない可能性があったので、収益が上がるデイサービスをすることにしました。アパートの家賃収入と比べれば、やらなければならないことも多いかもしれませんが、地域の方からの反響が予想以上に多く、皆さんに感謝してもらったのが嬉しいですね。もちろん他の土地はアパート経営で運用しているのですが、入居者のゴミの出し方などのトラブルもあってストレスが溜まるのはマンション経営のほうかもしれません。地域貢献ができ、収入面でも長期的に安心できるというのは大きな心のよりどころになっています。

地域社会に貢献できるのが何より嬉しいです

デイサービスを含めた高齢者施設で土地活用をしています。高齢者施設を建てた理由の一つが、先祖代々から受け継いだ土地を、息子が手放さなくても済むようにしたかったから。家賃収入は二の次でした。実際に建ててみると、地域の方々からの反響が大きくて驚きました。地域には古い家が多いため、「地震が来たら施設に避難しよう」などとも言われているようです。実は別の土地でアパートを経営しているのですが、ゴミ出し等のトラブルもあり、正直ストレスになっています。高齢者施設は職員が常駐しているので、そのようなご近所トラブルは一切ありません。ストレスなく土地活用ができて、しかも社会貢献ができるのが本当に嬉しいですね。

地域の高齢者の交流の場にするのが夢です

形の上ではデイサービスを併設した老人ホームですが、私の夢は、この施設を地域の高齢者みんなの交流の場とすること。年をとってから、自宅で一人で食事をするのは寂しいですよね。そんな方々に、1日に1度でいいから施設に来ていただいて、みんなで楽しく食事をしてもらいたい。そんなイメージを抱きつつ、高齢者施設で土地活用を始めました。まだ施設は建設中ですが、すでに地域の人たちから「いつ出来るの?」と声をかけられるなど、みんな完成が待ち遠しいようです。土地活用と言うと家賃収入が目的のようにも聞こえますが、家賃収入よりも地域に貢献できるということが何よりの喜びです。

デイサービスの建設費用の目安

デイサービスの建築費用の目安を見てみましょう。

建設費用の目安

施設の広さにより、建築費用は大きく異なります。延床面積80坪ほどの小さめのデイサービスであれば、建築費用のみで5000万円弱。200坪ほどの大型デイサービスであれば、1億2千万円弱といったところです。

これら建設費用に加え、備品購入費や宣伝広告費もかかります。もとより、土地を有してない場合には、別途で土地購入費用も加算されます。

デイサービスの建築費用に補助金制度は用意されていない

デイサービスの建築に対し、国からの補助金制度は用意されていません。建築費用は全額自己負担になると考えてください。

ただし、同じ高齢者向け施設であっても、サ高住は国の補助金対象となっています。補助金を利用できるという理由で、デイサービスではなくサ高住で土地活用を検討している方もいるようです。

サ高住の補助金制度

サ高住の建築費用に対し、上限10%で国が補助金を支給しています。建設費用に1億円を要した場合、実に1000万円もの補助金を受け取れる計算です。なお、サ高住の補助金制度には、「一戸あたり100万円まで」という上限もある点に注意してください。

デイサービスの内装工事費用を抑えるコツ

デイサービス施設を作る際、もっとも費用が高くなるのが内装工事です。よって、少しでも建設費用を抑えるためには、内装工事費用を節約する発想を持つことが大切です。以下、デイサービスの内装工事費用を抑えるコツを見ていきましょう。

居抜き物件を探してみる

居抜き物件とは、同じ業態で閉業した店の建物のこと。飲食店を開業する際、厨房などを残したまま閉業した居抜き物件を利用する例は、多く見られます。 近年、閉業するデイサービスがやや増えてきたと言われていますが、それでもなかなかデイサービスの居抜き物件を見つけることは難しいでしょう。よって、完全な居抜き物件を探すのではなく、デイサービスに使えそうな仕様を残した物件を探してみるのが良いかも知れません。仕様の近い物件であれば、改修費用のみでデイサービス施設を作ることができるでしょう。

資材のクオリティを下げる

昨今、屋内の内装をゴージャスにした高齢者施設も多く見られるようになりました。高級感あふれる木目調などは、確かに利用者にとって快適なビジュアル効果をもたらすことでしょう。 しかしながら高齢者施設の本来の目的は、安全性が確保された空間で利用者に過ごしてもらうこと。ビジュアル上の高級感は、本来、二の次、三の次の目的です。 デイサービスの建設費用を抑えるためには、安全性が保証されている資材の中で、できる限り安い資材を選ぶことが有効です。

設備の購入は自分で手配する

一般に、設備の購入は内装業者に一任する形となります。しかしながら、それら設備の購入を内装業者に任せると、中間マージンが発生して割高となることを避けられません。 設備は自分で購入できます。どのような設備が必要なのかを確定させたら、インターネット通販などを利用し、自分で購入の手配をしましょう。 商品選びの際には、不要な機能が搭載された割高な商品を選ばないようにしてください。必要最低限の機能を持った割安な商品で十分です。

複数の内装業者から見積もりを取る

複数の業者に見積もりをお願いすること(相見積もり)は、いかなる工事であれ、費用を抑えるための基本動作です。相見積もりを通じて1社に決めたのち、別の業者に断りの連絡を入れる必要はありますが、電話1本で済む話なので手間ではありません。 注意したいのが、料金のみを基準に業者選びをしないこと。まずは信頼できる工事を行ってくれる業者かどうかを見極め、その上で各社の料金を比較することが大切です。

デイサービス開業にかかるその他の費用

デイサービス開業における建設費用以外の費用について見てみましょう。

人件費

開業の初月から、職員に対する人件費が発生します。デイサービスの規模によって人員基準は異なりますが、おおむね以下の人員に対する人件費が必要になると考えてください。

管理者

施設には常勤の管理者を置かなければなりません。有資格者である必要はありませんが、利用者のご家族やケアマネージャーなどとの連絡・調整の責任者ともなるため、介護に関する十分な知識と経験のある人員を置く必要があるでしょう。給与相場は、月25万円ほどと考えてください。

生活相談員

社会福祉士や精神保健福祉士などの有資格者を、利用者やそのご家族の生活相談員として配置する必要があります。利用者との面談や契約書、利用計画書などの作成を担当する人員です。給与相場は約20万円。

機能訓練指導員

理学療法士、作業療法士、言語聴覚士、柔道整復師、あんまマッサージ指圧師、看護師、准看護師のうち、いずれかの資格を持つ人員を機能訓練指導員として配置する必要があります。いずれも国家資格となるため、給与相場は25万円程度と高めです。

看護職員

看護師の有資格者を配置する必要があります。都市部では看護師不足が深刻化しているため、都市部での施設で看護師を採用する場合には、高めの給与を保証しなければならないでしょう。都市部以外も含めた介護施設の看護師の給与相場は20万円ほど。病院勤務の看護師に比べると給与は低めですが、デイサービスでは夜勤や残業がほとんどないため、子育て中の看護師などからの応募が望めるようです。

介護職員

デイサービスを始め、あらゆるタイプの高齢者施設で主役となる職員です。給与相場は15~20万円と、他の職員に比べると低め。経験年数や資格の有無、資格の種類等により、給与の額を考慮する必要があります。地域により人員が集まりやすいエリアと集まりにくいエリアとがあります。

自らデイサービスを開業するには、高齢者施設を新しく建設するための費用や職員の人件費だけでなく、その他にも様々な費用がかかります。また、既存の建物を改装して施設を用意する場合は改修費がかかったり、事業の運営に必要な車両を購入する費用がかかったりと、現在の状況や経営方針によって費用の総額も変わってくることでしょう。

さらに、いざ開業してからも、そもそも経営が安定するまで施設を維持してサービス提供を続けられるように、ある程度の運転資金を用意しておくことも重要です。 デイサービス開業にかかるその他の費用としては、以下のようなものが挙げられます。

最低3ヶ月分の運転資金

そもそもデイサービスでは介護保険事業としての仕組みとして、利用者へサービスを提供し、その対価として介護保険から報酬を受け取れるまで、2ヶ月以上の空白期間が必要です。つまりデイサービスを開業してすぐに利用者を見つけられたとしても、サービス開始から3ヶ月は収益がありません。

しかし、収益がなくとも施設の光熱費や送迎車輌の燃料費、場合によってはリース代、さらに職員の給料などを支払わなくてはならず、少なくとも3ヶ月間、オープン直後の施設稼働率を考えればさらにそれ以上の期間で事業を続けられるように、運転資金を確保しておくことが必須です。

車両費

デイサービスでは送迎用の車輌が必要になるため、事業に適した車輌を用意することが欠かせません。そこで、車輌を取得するための購入費やレンタル費、税金がかかります。また、事業者として保険に加入しておくことも必要です。

加えて、車輌関連費用としてはガソリン代や定期的なメンテナンス費用、また施設の敷地内に駐車場を設けられない場合、別途駐車場を借りる費用がかかることもあります。

改装費

既存の建物を改装してデイサービス事業を始める場合、バリアフリー化や事業に必要な設備を導入するための改装費がかかります。

施設に必要となる設備としては事務室やプライバシーに配慮した相談室、ベッドを備えた静養室、施設定員に応じたスペースの機能訓練室の他にも、デイサービスに特化したキッチンやトイレ、安全性に配慮した入浴設備などが必要です。

諸経費や消耗品購入費などの雑費

建物が完成して設備がそろっても、日常的な消耗品の購入費や保険料といったランニングコストがかかります。また、法人登録費といった諸経費や、リスク管理として保険に加入する費用なども必要です。

デイサービスで土地活用した場合の想定利回り

土地活用の方法としてデイサービスを建設した場合の想定利回りを見てみましょう。

10%ほどの利回りが想定できる

  • 利用定員25名
  • 年間売上5000万円
  • 初期投資額2億円(土地代込み)
  • 常勤職員5名
  • 非常勤職員若干名

某大手デイサービスの施設を例に、上記のような条件で施設を建設したとします。人件費や施設費等を考慮すると、年間の利益は2000万円ほどとなるでしょう。初期投資費用を考慮して単純計算すれば、利回りは10%ほどになる想定です。

高齢者向け住宅とセットで運営すればより高い利回りが期待できる

近年、多く見られる高齢者向け施設の形態に、1Fをデイサービスにし、2Fや3Fを高齢者向け住宅としている例が見られます。上階に別の施設を設ける方法は、より有利な土地活用を考えるうえで、とても大切な発想です。

同じ建物内にテナントを設け、高齢者にニーズの高いクリニックや薬局に入店してもらえば、テナント料も見込めるでしょう。

安定した利回りが魅力のデイサービス

少子高齢化社会を迎えるにあたり、デイサービスの利用者は、今後もますます増大していくことが容易に予想されます。長く安定的なニーズ(=利回り)が想定されるデイサービスは、土地活用の手段の一つとして、とても魅力的な投資対象と考えて良いでしょう。

少しでも初期費用を抑え、かつ、少しでもニーズの高い立地を選び、より有利な土地活用を考えていきたいものです。

坪単価が安いところはどこ?老人ホームの建築会社ランキング

グループ会社に介護事業をもつ建築会社 3選

ワイビルド

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ミサワホーム

運営施設数:8
                     

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大東建託

運営施設数:3

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グループ会社に介護事業をもつ
建築会社 3選

ワイビルド

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渋沢

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