住宅型有料老人ホーム

このページでは節税効果や収益性の高さなどが期待できる、住宅型有料老人ホームによる土地活用の概要やメリットなどを紹介します。

住宅型有料老人ホームとは

住宅型有料老人ホームは高齢者施設のなかでも自立している人や、介護レベルが軽度の人を主な対象としています。生活全般のサポートが基本で、レクリエーションが楽しめる点や各種設備が充実していて、介護付き有料老人ホームより料金が割安になっているのが特徴。

そのため、介護サービスは外部サービスを利用することになりますが、住宅型有料老人ホームでも介護サービスの充実化を進めているところもあります。

住宅型有料老人ホームを建てるメリットとデメリット

土地活用として住宅型有料老人ホームを建てることの主なメリットを紹介します。

  • 地域社会に対する貢献度が高くなる
  • 建物や設備などのメンテナンスは事業主体の負担割合が大きい
  • 住宅施設のなかでも固定資産税や相続税で節税に有利
  • 広めの土地を一括で有効的に資産活用できる
  • 施設として高い収益性を上げているケースも珍しくない

住宅型有料老人ホームは、民間事業者が運営する高齢者向けの住宅です。似たような施設としてサービス付き高齢者向け住宅があり、土地活用において住宅型有料老人ホームを建てるデメリットは、サービス付き高齢者向け住宅のデメリットともよく似ています。

  • 社会的信用のある経営主体でなければ設置許可が下りない可能性も
  • 配置する職員基準がある
  • 定員、利用料などの管理規定がある
  • 定期的な自治体の立ち入り指導調査がある
  • 他施設との差別化を図らないと入居者確保が難しくなる可能性もある
  • テナント経営、委託経営の場合、事業者の良し悪しが経営に直結
  • 他施設への転用が難しい

住宅型有料老人ホームの建築費用相場

日本医療福祉建築協会のデータによれば、有料老人ホームの坪単価は62.4万円と出ています。高齢者施設のなかでは比較的安く建てられると考えて良いでしょう。

引用元:日本医療福祉建築協会(http://www.wam.go.jp/wamappl/bb01Keij.nsf/0/a204bfb5aad009ff49257611002b9a31/$FILE/shiryou2.pdf)

住宅型有料老人ホームの建築基準や補助金など

住宅型有料老人ホームの施設に対する建築基準や設立にあたっての補助金などは以下となります。

居室 1人あたりの床面積が13平方メートル以上。地階にしない
廊下 中廊下有効幅が2.7メートル以上。居室面積が18平方メートル以上の場合は廊下幅1.8メートル以上に緩和される
実質的に必要な設備など 便所、浴室・脱衣室・洗面設備、食堂・談話室、洗濯室、事務室、機能訓練室、汚物処理室、医務室・健康管理室、介護・看護職員室
国からの補助金 なし

住宅型有料老人ホームの現在の需要

公益社団法人全国有料老人ホーム協会が2014年3月に公表した調査報告書には高齢者施設に対するアンケート調査に基づいた入居率が掲載されています。そのなかから住宅型有料老人ホームの入居率分布をピックアップしてみます。

入居率 回答数 回答比率
50%未満 99 7.4%
50~70%未満 101 7.6%
70~90%未満 280 21.0%
90%以上 735 55.2%
無回答 117 8.8%

このように、半数以上が入居率90%超という結果になっていて、需要の高さがうかがえます。

引用元/公益社団法人全国有料老人ホーム協会『有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究』
http://www.yurokyo.or.jp/investigate/pdf/report_h25_01_02.pdf

住宅型有料老人ホームの経営方式

お手持ちの土地を活用して住宅型有料老人ホームを経営する方法は、自ら介護事業者登録をして運営する方法や、介護サービスを介護業者に委託するテナント方式・委託方式、そして土地と建物を介護事業者に貸し出す一括借り上げ方式の4タイプがあります。

手数料などがかからず、収益性が最も高いのが自ら運営する方法です。しかしながら、有料老人ホームは入居者利益の確保などの目的で、長期的な経営ができるという信用のある経営主体でないと開設許可が出ない可能性大。
土地活用で初めて住宅型有料老人ホームを経営するならおのずとテナント方式、委託方式、一括借り上げ方式の3つから考えることとなるでしょう。

最も運営にかかる手間が少ないのが一括借り上げ方式で、有料老人ホームの経営や入居者募集などは地主が携わる必要もありません。また、空室があったとしても、毎月一定の賃料が確保できる点が魅力です。

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