住宅型有料老人ホーム

このページでは節税効果や収益性の高さなどが期待できる、住宅型有料老人ホームによる土地活用の概要やメリットなどを紹介します。

住宅型有料老人ホームとは

住宅型有料老人ホームは高齢者施設のなかでも自立している人や、介護レベルが軽度の人を主な対象としています。生活全般のサポートが基本で、レクリエーションが楽しめる点や各種設備が充実していて、介護付き有料老人ホームより料金が割安になっているのが特徴。

そのため、介護サービスは外部サービスを利用することになりますが、住宅型有料老人ホームでも介護サービスの充実化を進めているところもあります。

住宅型有料老人ホームを建てるメリットとデメリット

土地活用として住宅型有料老人ホームを建てることの主なメリットを紹介します。

  • 地域社会に対する貢献度が高くなる
  • 建物や設備などのメンテナンスは事業主体の負担割合が大きい
  • 住宅施設のなかでも固定資産税や相続税で節税に有利
  • 広めの土地を一括で有効的に資産活用できる
  • 施設として高い収益性を上げているケースも珍しくない

住宅型有料老人ホームは、民間事業者が運営する高齢者向けの住宅です。似たような施設としてサービス付き高齢者向け住宅があり、土地活用において住宅型有料老人ホームを建てるデメリットは、サービス付き高齢者向け住宅のデメリットともよく似ています。

  • 社会的信用のある経営主体でなければ設置許可が下りない可能性も
  • 配置する職員基準がある
  • 定員、利用料などの管理規定がある
  • 定期的な自治体の立ち入り指導調査がある
  • 他施設との差別化を図らないと入居者確保が難しくなる可能性もある
  • テナント経営、委託経営の場合、事業者の良し悪しが経営に直結
  • 他施設への転用が難しい

住宅型有料老人ホームの建築費用相場

住宅型有料老人ホーム建設のおすすめ事業者

土地活用においては、「収益性」を優先して事業者を選びたいところです。

なかでもイニシャルコスト(初期投資)の規模をできるだけ抑えられたほうが、その後の収益性にも大きく寄与するといえるでしょう。

建設時の平均坪単価も、一つの目安になるのではないでしょうか?

事業者名 平均坪単価 公式サイト
ワイビルド 1坪あたり
50万円台~

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渋沢 1坪あたり
60万円台~

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レオパレス21 1坪あたり
70万円台~

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日本医療福祉建築協会のデータによれば、有料老人ホームの坪単価は62.4万円と出ています。高齢者施設のなかでは比較的安く建てられると考えて良いでしょう。

引用元:日本医療福祉建築協会(http://www.wam.go.jp/wamappl/bb01Keij.nsf/0/a204bfb5aad009ff49257611002b9a31/$FILE/shiryou2.pdf)

住宅型有料老人ホームの建築基準や補助金など

住宅型有料老人ホームの施設に対する建築基準や設立にあたっての補助金などは以下となります。

居室 1人あたりの床面積が13平方メートル以上。地階にしない
廊下 中廊下有効幅が2.7メートル以上。居室面積が18平方メートル以上の場合は廊下幅1.8メートル以上に緩和される
実質的に必要な設備など 便所、浴室・脱衣室・洗面設備、食堂・談話室、洗濯室、事務室、機能訓練室、汚物処理室、医務室・健康管理室、介護・看護職員室
国からの補助金 なし

住宅型有料老人ホームの現在の需要

公益社団法人全国有料老人ホーム協会が2014年3月に公表した調査報告書には高齢者施設に対するアンケート調査に基づいた入居率が掲載されています。そのなかから住宅型有料老人ホームの入居率分布をピックアップしてみます。

入居率 回答数 回答比率
50%未満 99 7.4%
50~70%未満 101 7.6%
70~90%未満 280 21.0%
90%以上 735 55.2%
無回答 117 8.8%

このように、半数以上が入居率90%超という結果になっていて、需要の高さがうかがえます。

引用元/公益社団法人全国有料老人ホーム協会『有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究』
http://www.yurokyo.or.jp/investigate/pdf/report_h25_01_02.pdf

住宅型有料老人ホームの経営方式

お手持ちの土地を活用して住宅型有料老人ホームを経営する方法は、自ら介護事業者登録をして運営する方法や、介護サービスを介護業者に委託するテナント方式・委託方式、そして土地と建物を介護事業者に貸し出す一括借り上げ方式の4タイプがあります。

手数料などがかからず、収益性が最も高いのが自ら運営する方法です。しかしながら、有料老人ホームは入居者利益の確保などの目的で、長期的な経営ができるという信用のある経営主体でないと開設許可が出ない可能性大。
土地活用で初めて住宅型有料老人ホームを経営するならおのずとテナント方式、委託方式、一括借り上げ方式の3つから考えることとなるでしょう。

最も運営にかかる手間が少ないのが一括借り上げ方式で、有料老人ホームの経営や入居者募集などは地主が携わる必要もありません。また、空室があったとしても、毎月一定の賃料が確保できる点が魅力です。

住宅型有料老人ホームの土地活用事例

住宅型有料老人ホームとデイサービスを併設した施設

ご紹介している施設は、住宅型有料老人ホームとデイサービスとを併設した施設です。全国の約半数の住宅型有料老人ホームは入室率90%以上とされていますが、これに加え、同じ施設内にニーズの高いデイサービスを置くことにより、空室による減収リスクの補填を図っています。

デイサービスのみを利用している比較的元気な方々にとっては、同じ施設内にある住宅型有料老人ホームが身近に感じられます。いつか、その方々が住宅型を利用することになるかも知れません。

建物の外観は、目にやさしい薄めの山吹色。スタイリッシュでモダンな建物などに比べると、高齢者を安心させる外観かも知れません。屋内は落ち着きのある木目調が中心。共有スペースは広々とした余裕のある空間なので、ケガのリスクも低そうです。

個室は、利用者の趣向に合わせ、和室風と洋室風の2種類を用意。入居後も、心身ともに自宅でのライフスタイルの延長上で暮らしていくことができるでしょう。

併設型というスタイル、心を落ち着かせる外観、入居者の趣向に合わせた個室。一見、普通の住宅型有料老人ホームに見えるものの、その随所にはオーナーによる空室率低下への工夫が垣間見える施設です。

空間に余裕のある温かい雰囲気の住宅型有料老人ホーム

軽量鉄骨造による地上3階建ての住宅型有料老人ホーム。敷地面積は852.17㎡。間取りは「一人部屋」と「二人部屋+家族室」の2種類を用意しています。

代々所有している土地が区画整理で中層建築エリアとなったことから、何を建てるべきか息子さんと二人で悩んだ、というオーナー。中層建築が許可されれば、一般には5階建てまでの建築物を建てることが可能となるため、きっと息子さんと二人で、マンションの建築なども検討したことでしょう。

最終的にお二人が出した結論は、住宅型有料老人ホーム。投資という側面を持ちつつも、長く社会貢献できる建物に土地活用をすることが望ましい、との不動産会社からの提案が二人の背中を押しました。

外観は、ベージュ系を中心とした高齢者にもマッチした色。屋内に入ると、ゆったりとした広い共有スペースに、食堂や談話室などのくつろぎの空間が広がります。

「一人部屋」も「二人部屋」も、人数に対してかなり余裕のある広さを確保。個室内の明るさも考慮した設計としているので、入居者の気持ちも前向きになりそうです。各個室では、それぞれ専用のトイレを設置。「二人部屋」のほうでは、専用トイレに加えて浴室も設置しています。

住宅型有料老人ホームの建設費用の目安

住宅型有料老人ホームを建てる場合の費用の目安などについて確認してみましょう。

建設費用の目安

施設の仕様によって、トータルで要する建設費用は大きく異なります。たとえば、介護を前提としないサ高住を建てる場合、50人程度の入居を前提とした建物で約2億円。什器や備品、広告などの費用も加算すれば、トータルで3億円ほどはかかります。

住宅型有料老人ホームの場合は、軽度とは言え介護を前提とした施設となるため、建設費用は、サ高住よりもやや高めになることが予想されます。

住宅型有料老人ホームは補助金の対象にならない

住宅型有料老人ホームの建設費用については、国の補助金・助成金制度が用意されていません。

国は、介護を必要としない高齢者に対し、介護施設ではなく住宅への入居を推進する方針を打ち立てています。この方針の一環として、介護をほとんど必要としない高齢者施設であるサ高住に対しは、その建設費用を一部助成する制度を用意しています。参考までに、サ高住の補助金制度を見てみましょう。

助成金額

工事費の1/10の金額が国から助成されます。ただし、1戸につき100万円までが助成の上限となります。

助成を受ける条件

助成の基準を満たした物件であることが前提。床面積、バリアフリー構造などの条件を満たし、かつ、サ高住として登録された場合に限り、助成金の支給対象となります(国への助成申請が必要)。

住宅型有料老人ホームで土地活用した場合の想定利回り

住宅型有料老人ホームで土地活用した場合の収益率、利回りの目安を見てみましょう。

想定される利回りは10%前後

  • 戸数30戸
  • 一戸あたりの住居費5万円
  • 入居率80%
  • 初期投資額1億5千万円

以上を想定した場合、年間の家賃収入は1440万円。初期投資額が1億5千万円だった場合、単純計算して9.6%程度の利回りが想定できます。

需要の高さと利回りの安定性が魅力

スタッフ人件費や光熱費などがかかることも考慮すると、想定される利回り自体は、マンションなどに比べると、やや低めかも知れません。しかしながら、今後ますます進むことが確実な高齢者社会において、サ高住を始めとした住宅型有料老人ホームのニーズは増え続けていくことでしょう。

逆に、少子化の影響により、マンションに入居する若者世代が減っていきます。現在のマンションへのニーズが、いつまで続くか分かりません。これらの社会背景を考えると、たとえ目先の利回りが低めだったとしても、需要の高さと利回りの安定性において、マンションよりも住宅型有料老人ホームのほうが魅力的と言えるでしょう。

少しでも需要の高い立地に施設を作り、なおかつ、少しでも初期費用を抑えることに成功すれば、住宅型有料老人ホームの建設は、非常に有利な土地活用になると考えられます。

坪単価が安いところはどこ?老人ホームの建築会社ランキング

グループ会社に介護事業をもつ建築会社 3選

ワイビルド

運営施設数:19

公式サイト

ミサワホーム

運営施設数:8

公式サイト

大東建託

運営施設数:3

公式サイト

グループ会社に介護事業をもつ
建築会社 3選

ワイビルド

運営施設数:19

公式サイト

渋沢

運営施設数:8

公式サイト

大東建託

運営施設数:3

公式サイト