サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅(以下、サ高住)は、高齢者が入居することを想定したバリアフリー対応の賃貸住宅です。

有料老人ホームとの大きな違いは、介護サービスは外部の介護事業者と別途契約してもらう点。また、一般の賃貸住宅とは異なり、日中生活相談員が常駐しながら、安否確認や食事サポートなど生活支援サービスを提供しているところです。

入居対象は60歳以上の高齢者もしくは要介護認定を受けている方となるサ高住。 土地活用で運用する際に知っておきたいこと、注意したいポイント、メリットなどをまとめました。

サービス付き高齢者向け住宅とは

略してサ高住とも言われるサービス付き高齢者向け住宅が老人ホームと大きく異なる点は、賃貸住宅という点。建物や設備がバリアフリー化されるなど高齢者に優しいつくりになっていて、日々の暮らしに関する相談及び安否確認などのサービスが付いています。

介護は通所や訪問といった在宅介護サービスを利用することになります。

高齢化が進み、介護サービスへのニーズが高まる一方で、国は介護を施設から在宅へという方向で政策を進めています。在宅で訪問介護や通所介護サービスを利用しながら生活することが可能になる環境を整備するという流れの中で、増加傾向にあるのがサービス付き高齢者向け住宅なのです。

サ高住は、2011年に創設され、全国的にも人気の高い住まいです。現在、2030年までに60万戸の供給体制を整えることを目標に、国や自治体から税制優遇処置や補助金なども用意されていることから、土地活用でも人気。

例えば、サ高住整備への優遇処置・補助金政策としては次のようなものがあります。

  • サービス付き高齢者向け住宅向け住宅普及促進税制

不動産取得税の特性や、固定資産税の軽減処置を整備。所得税や法人税も割増償却の特例がある。

  • サービス付き高齢者向け住宅向け住宅整備事業

一個あたり最大120万円を上限に、建設費の1/10or回収費の1/3を補助

こうした補助制度を使いながらサ高住へ土地活用する際に、慎重に考えておきたいのが介護や医療サービスの充実度合いです。

サ高住への入居を検討する方の多くが、一人暮らしの不安や介護が必要になったことを入居の理由としています。つまり、介護サービスの充実度が入居率を高める要因となる可能性が大なのです。サ高住では、介護サービスは併設もしくは提携の介護事業所を決め、サービスを提供してもらうことが大切です。

また、サ高住の開設には居室の広さや共有スペースの有無、緊急通報装置や見守りセンサーなどの設置等、さまざまな基準が設けられています。建物を建設・改修する際には、基準を満たしているか、きちんとチェックしましょう。


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サービス付き高齢者向け住宅を建てるメリット

土地活用としてサービス付き高齢者向け住宅を建てることの主なメリットを紹介します。

  • 地域社会に対する貢献度が高くなる
  • 建物や設備などのメンテナンスは事業主体の負担割合が大きい
  • 住宅施設のなかでも固定資産税や相続税で節税に有利
  • 国が提供する補助金制度を利用することができる
  • 賃料の下落リスクがほぼないので中長期の安定収入が期待できる

サービス付き高齢者向け住宅の建築費用相場

サ高住の坪単価を全国で見ると、63.8万円。関東だけで見ると平均坪単価67.8万円となっています。

引用元:高齢者住宅財団(http://www.koujuuzai.or.jp/pdf/project_2011_01_07.pdf)

サービス付き高齢者向け住宅の建築基準や補助金など

サービス付き高齢者向け住宅の施設に対する建築基準や設立にあたっての補助金などは以下となります。

居室 1人あたりの床面積が25m2以上。
必要な設備など 便所、洗面設備など、バリアフリー化
補助金 本体の建築費用(税込)の10%が補助金対象

サービス付き高齢者向け住宅の現在の需要

公益社団法人全国有料老人ホーム協会が2014年3月に公表した調査報告書には高齢者施設に対するアンケート調査に基づいた入居率が掲載されています。そのなかからサービス付き高齢者向け住宅の入居率分布をピックアップしてみます。

入居率 回答数 回答比率
50%未満 164 15.9%
50~70%未満 129 12.5%
70~90%未満 207 20.0%
90%以上 488 47.2%
無回答 46 4.4%

サービス付き高齢者向け住宅の約47%で入居率90%以上というのはよい傾向かと思われますが、入居率50%未満が約16%となっているのも注意したいところです。

引用元/公益社団法人全国有料老人ホーム協会『有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究』
http://www.yurokyo.or.jp/investigate/pdf/report_h25_01_02.pdf

サービス付き高齢者向け住宅を運用している人の口コミ・評判

普通の賃貸住宅よりも長期的に安定収入が得られています

アパート経営だと大体2年周期で契約更新。学生さんも多くなるとどうしても長期的な収入源としては難しいのではと思っていました。そんな時に勧められたのがサービス付き高齢者向け住宅。

補助金などもあるし、税制面でも優遇が得られると聞いて投資・運用してみることにしました。当初は入居者を募集するのに多少の宣伝費が必要となり、すぐにキャッシュフローでプラスにするのは難しいなと感じました。

数年運営してやっと利回りが良くなってきたと感じている次第です。補助金などの制度ありきで投資を考えるとやはり難しいと思いますので、きちんと長期的なキャッシュフロー計画を立てた上で検討するのがおすすめです。介護事業者との提携も、どこと提携するのかが大切だと痛感しています。

運営業者選びは慎重に

今の所順調にサ高住の運用ができています。家賃保証があるのである程度は安心ですし、相続税なども節税できると税理士からも太鼓判をいただいています。現時点では、固定資産税が多少安くなっているのが嬉しいところですね。

サ高住の土地活用自体で利益をたくさんあげようと思うと、もっと考えなければいけないことも出てくると思います。例えば、運営業者は、全国的に名の通ったある程度集客力のあるところの方が無駄なお金はかからないでしょうね。入居されている方に話を聞くと、環境や立地はもちろんですが、サービス内容も結構吟味していたとのことでしたから、入居率を高める上で、その辺りを考えることは必須かと。

もともと使っていない土地を活用したいと思って

30戸以下の小さなサ高住を使っていない土地に建てました。運営は、業者に入ってもらいましたので、こちらとしては特に何かをすることはありません。定期的に経営状況などを教えてもらうのでいいのですが、当初は富裕層向けを狙ったプランで、少し経営に不安が。実際、高い家賃を払えない人が多いのか入居者集めには苦労しました。少しだけサービスを薄くして、低価格帯にしてもらったところ、ぼちぼち入居者が集まってきた感じですね。今の所、まだまだお元気中田の入居が多いので楽ですが、将来介護を必要とされる方が多くなった時の対応については今から考えておかなければならないかなと思っています。稼働率が少なくとも7割は見込めないとペイするのは大変だと思うので、賃料設定は現実的なプランを考えるべきでしょう。

賃貸住宅として貸し出していたアパートを改修しました

最初は古くなった鉄筋のアパートを壊して土地を売ろうと思っていましたが、ちょうどこの建物を回収して貸してくれないかという会社があり、活用してもらうことにしました。介護や高齢者向け住宅についてはあまりよくわかりませんが、私は地主という形で賃料収入の一部を利益としてバックしてもらっています。

改修費用やサービス費用等は借主任せですからよくわかっていないというのが正直なところ。細々とでも賃料収入があれば願ったり叶ったりですから、あとは事業者が撤退しないことを祈るばかりです。

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