サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅(以下、サ高住)は、高齢者が入居することを想定したバリアフリー対応の賃貸住宅です。

有料老人ホームとの大きな違いは、介護サービスは外部の介護事業者と別途契約してもらう点。また、一般の賃貸住宅とは異なり、日中生活相談員が常駐しながら、安否確認や食事サポートなど生活支援サービスを提供しているところです。

入居対象は60歳以上の高齢者もしくは要介護認定を受けている方となるサ高住。土地活用で運用する際に知っておきたいこと、注意したいポイント、メリットなどをまとめました。

サービス付き高齢者向け住宅とは

略してサ高住とも言われるサービス付き高齢者向け住宅が老人ホームと大きく異なる点は、賃貸住宅という点。建物や設備がバリアフリー化されるなど高齢者に優しいつくりになっていて、日々の暮らしに関する相談及び安否確認などのサービスが付いています。

介護は通所や訪問といった在宅介護サービスを利用することになります。

高齢化が進み、介護サービスへのニーズが高まる一方で、国は介護を施設から在宅へという方向で政策を進めています。在宅で訪問介護や通所介護サービスを利用しながら生活することが可能になる環境を整備するという流れの中で、増加傾向にあるのがサービス付き高齢者向け住宅なのです。

サ高住は、2011年に創設され、全国的にも人気の高い住まいです。現在、2030年までに60万戸の供給体制を整えることを目標に、国や自治体から税制優遇処置や補助金なども用意されていることから、土地活用でも人気。

例えば、サ高住整備への優遇処置・補助金政策としては次のようなものがあります。

  • サービス付き高齢者向け住宅向け住宅普及促進税制

不動産取得税の特性や、固定資産税の軽減処置を整備。所得税や法人税も割増償却の特例がある。

  • サービス付き高齢者向け住宅向け住宅整備事業

一個あたり最大120万円を上限に、建設費の1/10or回収費の1/3を補助

こうした補助制度を使いながらサ高住へ土地活用する際に、慎重に考えておきたいのが介護や医療サービスの充実度合いです。

サ高住への入居を検討する方の多くが、一人暮らしの不安や介護が必要になったことを入居の理由としています。つまり、介護サービスの充実度が入居率を高める要因となる可能性が大なのです。サ高住では、介護サービスは併設もしくは提携の介護事業所を決め、サービスを提供してもらうことが大切です。

また、サ高住の開設には居室の広さや共有スペースの有無、緊急通報装置や見守りセンサーなどの設置等、さまざまな基準が設けられています。建物を建設・改修する際には、基準を満たしているか、きちんとチェックしましょう。


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サービス付き高齢者向け住宅の建築費用相場

サ高住建設のおすすめ事業者

土地活用においては、「収益性」を優先して事業者を選びたいところです。

なかでもイニシャルコスト(初期投資)の規模をできるだけ抑えられたほうが、その後の収益性にも大きく寄与するといえるでしょう。

建設時の平均坪単価も、一つの目安になるのではないでしょうか?

事業者名 平均坪単価 公式サイト
ワイビルド 1坪あたり
50万円台~

詳しくみる

渋沢 1坪あたり
60万円台~

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レオパレス21 1坪あたり
70万円台~

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サ高住の坪単価を全国で見ると、63.8万円。関東だけで見ると平均坪単価67.8万円となっています。

引用元:高齢者住宅財団(http://www.koujuuzai.or.jp/pdf/project_2011_01_07.pdf)

サービス付き高齢者向け住宅の建築基準や補助金など

サービス付き高齢者向け住宅の施設に対する建築基準や設立にあたっての補助金などは以下となります。

居室 1人あたりの床面積が25m2以上。
必要な設備など 便所、洗面設備など、バリアフリー化
補助金 本体の建築費用(税込)の10%が補助金対象

サービス付き高齢者向け住宅を建てるメリットとデメリット

土地活用としてサービス付き高齢者向け住宅を建てることの主なメリットを紹介します。

メリット

補助金を受け取ることができる

サ高住を建設する際、建設費用の1/10が補助金として助成されます。また、建設後の改修費についても、その1/3が助成されます(1戸当たり100万円が上限)。これら高額な補助金の存在は、サ高住による土地活用を検討する大きなモチベーションになっているようです。

不動産取得税が控除される

一定の条件を満たしたサ高住を建設する場合、建物の不動産取得税が1戸あたり1200万円控除されます。また土地の場合、建物床面積×2の割合で不動産取得税が控除されます。かりに建築費2億円で10戸のサ高住を建設し、かつ、耐火などの条件をすべて満たしている場合、不動産取得税は0円です。

固定資産税が減額される

条件をすべて満たしたサ高住を建設した場合、建設から5年にわたり、固定資産税が減額されます。減額率は、最低で50%、最高で83%です。かりに、条件をすべて満たした建設費2億円のサ高住の場合、固定資産税は93万円となります。

相続税評価額が減額される

サ高住は、あくまでも賃貸用物件の分類となるため、相続時の不動産評価額を大きく減額することができます。子一人に対して1億円のサ高住を相続した場合、相続税は1160万円ほど。それに対し1億円の現金を相続した場合は、相続税が4060万円となります。節税効果の高さが理解できるでしょう。

資産流動性が高い

高齢者がからむ施設のM&Aが活発な昨今、サ高住は「売却しやすい物件」と言われています。なんらかの事情で現金が必要となった場合には、仲介業者を通じ、比較的容易に建物を現金化することができるでしょう。

空室リスクが低い

サ高住は、マンションやアパートなどに比べ、空室リスクが低い物件とされています。サ高住全体の平均入居率は78.2%ですが、建設後2年たったサ高住の平均入居率は90%超。一戸あたりの入居期間が長いうえ、将来的に需要が高まることを考慮すると、空室リスクの低い状態はまだまだ続きそうです。

土地を選ばない

マンションなどとは異なり、生活の利便性が比較的不利な場所でも、サ高住の入居率は安定的です。実際、全国にあるサ高住の2/3は市街化区域内にありますが、残りの1/3は生活利便性が不利な場所にあります。

社会貢献ができる

団塊世代から団塊ジュニア世代と、今後、ますます高齢者の比率が高まっていくことが確定している日本。増え続ける高齢者の受け皿は、まだまだ十分にあるとは言い難い状況です。お世話になった地域に長く社会貢献できる点は、サ高住を建設するうえでの大きなやりがいとなることでしょう。

デメリット

サービス付き高齢者向け住宅で土地活用を考えた時、いいことばかりではなく、きちんとデメリットについても知っておきたいところです。サービス付き高齢者向け住宅のデメリットとしては、次のような点が挙げられます。

高い経営能力が求められる

高齢者を対象とした賃貸物件であるサ高住は、マンションなどの一般的な賃貸物件に比べ、高い経営能力が必要とされています。サ高住を運営する主体は、一般に土地保有者ではなく外部事業者となりますが、すぐれた経営能力を持つ外部事業者を見極めることは、素人には容易ではありません。

他の用途への転用が難しい

サ高住は、全館バリアフリーなどの特殊な構造をしているため、建物を他の用途に転用することは難しいかも知れません。仕様を通常のマンションに改修すれば転用できる可能性もありますが、立地や改修費用などを考えると、現実的な転用法ではないと考えられます。

現行制度が変更される可能性がある

現行制度上は有利な土地活用と思われるサ高住ですが、制度は、いつ何時変更になるか分かりません。サ高住の需給バランスが安定してきた時点で、有利な制度が変更になる可能性もあるでしょう。現に、サ高住に適用されていた「5年間の所得税・法人税の優遇税制」は、平成25年3月をもって終了しています。

サービス付き高齢者向け住宅の現在の需要

公益社団法人全国有料老人ホーム協会が2014年3月に公表した調査報告書には高齢者施設に対するアンケート調査に基づいた入居率が掲載されています。そのなかからサービス付き高齢者向け住宅の入居率分布をピックアップしてみます。

入居率 回答数 回答比率
50%未満 164 15.9%
50~70%未満 129 12.5%
70~90%未満 207 20.0%
90%以上 488 47.2%
無回答 46 4.4%

サービス付き高齢者向け住宅の約47%で入居率90%以上というのはよい傾向かと思われますが、入居率50%未満が約16%となっているのも注意したいところです。

引用元/公益社団法人全国有料老人ホーム協会『有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査研究』
http://www.yurokyo.or.jp/investigate/pdf/report_h25_01_02.pdf

サ高住で土地活用の今後の課題

鳥瞰的に見れば、現状は有利な土地活用法であるサ高住ですが、細かく見れば多くの課題を抱えた土地活用法であることも事実です。目先のことだけではなく、将来的なことも見据えた綿密な計画のもと、サ高住での土地活用を検討すべきでしょう。

地域によっては、すでに飽和状態

もとより、すでにサ高住の供給は飽和状態となっている地域があります。そのような地域にサ高住を建設したとしても、十分に投資回収ができる入居率を維持し続けることは難しいかも知れません。

さまざまな事業者がサ高住事業に乗り出している

日本における高齢化の加速は、すでに何十年も前から知れているところ。だからこそ高齢者向けの事業は、何十年も前から国内のあらゆる場所で進んでいます。

それら高齢者向け事業の中でも、国からの莫大な補助金や大きな節税効果を背景に、需要が見込まれる一部の地域ではサ高住の建設が加速。すでに多くの事業者がサ高住事業に参入している地域もあります。

ライバルとして安価な老人ホームが増えつつある

サ高住と老人ホームは、運営の目的が異なります。よって双方は、経営上、競合しないものと考えられてきました。

ところが近年は、特別養護老人ホーム並みの低価格を売りにする民間老人ホームが増加中です。年金受給額の減額なども背景に、高額な入居費のサ高住よりも、安価な民間老人ホームを選ぶ高齢者も増えてきました。すなわち、老人ホームはサ高住のライバルになってきたということです。

経営面での課題

建設から2年たったサ高住の入居率は、おおむね90%ほど。この数字だけを見る限りは、比較的、サ高住の入居率は高いと考えられます。 しかしながら、高い入居率を維持しているための経営は、決して容易ではありません。加えて、たとえ高い入居率を維持しているからと言って、かならずしも黒字経営ともかぎりません。

マンションとは異なる経営の難しさ

若くて健康な世帯が多く住むマンションとは異なり、サ高住は、高齢者が住む賃貸物件だからこそ、物件特有の経営の難しさがあります。サ高住は、24時間ケアスタッフがいる老人ホームとは異なります。高齢者ではあるものの、自立して生活ができる人を対象に入居するのが、サ高住の建て前です。

しかし、ある調査によると、サ高住の入居者の30%以上は「要介護3」以上の認定を受けている高齢者。また入居者の40%は認知症を発症した高齢者とされています。

これら現状を背景に、サ高住では、サービスが手薄となる夜間を中心に、入居者の転倒や骨折、容体の悪化などが見られるようです。 これら要介護者や認知症の高齢者は、本来であれば老人ホームなどに入居すべきでしょう。サ高住側も、そのような選択肢を勧めるべきです。しかしながら現状、これら入居者に退去されてしまうと、経営が行き詰まることは明らか。利用者の現状と経営とのはざまで、サ高住の経営者の中には、頭を抱えている人も少なくありません。

サ高住に付帯した別のサービスの提供

90%程度の入居率でありながらも、なかなか黒字化することが難しいサ高住の中には、サ高住に付帯した別の高齢者向けサービスを提供しているところもあります。

たとえば近年、ある都内のサ高住では、建物内に駄菓子屋を併設したことで話題になりました。駄菓子屋に集まる近所の小学生と、入居している高齢者との交流促進を図る、といった意図でした。

今後、高齢者向け事業の市場拡大にともない、特定の趣味趣向を持つ人たちだけが入居できるサ高住など、より細かいサービスを提供する施設が増えてくるかも知れません。

経営不振を背景に「囲い込み」が横行している

サ高住は賃貸物件であり、デイなどの介護サービスは付帯していません。これを背景に、サ高住の経営者の中には、入居者に対して特定の事業者の介護サービスを受けるよう勧めている例が見られます(事業者から紹介料をもらう)。特定の利用者に多くのサービスを利用させる経営手法のことを「囲い込み」と言います。

社会保障費の削減に国をあげて取り組んでいる中、「囲い込み」によって社会保障費を無駄遣いすることは、時代に逆行した行為です。それでも「囲い込み」をせざるを得ない背景には、一部のサ高住に経営難があることを示しています。

サービス付き高齢者向け住宅の経営方法

土地活用でサービス付き高齢者向け住宅の経営を考えた時の方法としては、次の4つの選択肢が考えられます。

  • 一括借り上げ方式
  • テナント方式
  • 委託経営
  • 自ら経営する

一括借り上げ方式とはサービス付き高齢者向け住宅を保有する土地に自己資本で建て、その施設を事業者に貸し出すという方式です。一括借り上げなので、空室があったとしても一定の陳勝収入が安定的に得られます。一方で、事業者に対する手数料の支払いが生じるため、他の経営方法よりも収益性は低いと言えます。

テナント方式は、訪問介護サービスや通所介護サービスなどの介護サービスを外部事業者に、その他の入居者募集〜ご契約〜施設のメンテナンスなどは自ら行なう経営方法です。賃料が直接入居者から受け取れるため、収益性は高くなりますが、空室が出たときのリスクを考えておく必要があります。

テナント方式と似ている委託経営は介護事業者に手数料を払いながら賃料と日常の見守りサポートなどのサービス料は介護事業者から受け取る方式です。こちらも空室リスクがありますが、収益性が比較的高い方法です。

もっと突っ込んでサービス付き高齢者向け住宅の経営を、と考えるなら地主自らが介護事業者として参入する方法もあります。しかしながら、介護事業は参入ハードルや人材確保など経営に加えて考えなければならない課題もたくさん。安易に手を出すのはあまりお勧めではありません。

サ高住の土地活用例

リハビリ施設や診療所を併設した大型複合施設としてのサ高住

香川県高松市に建つ、敷地面積4,605㎡の巨大なサ高住。実際にはサ高住だけではなく、リハビリ施設や診療所なども併設した複合型施設となっています。

東側棟が2階建てで、西側棟が4階建て。東側棟の1階と2階には、温水プールやラジウム温泉を置いたフィットネスを設置。西側棟1階には、整形外科や内科などの6つの診療科を持つ診療所、その2階には通所リハビリと在宅介護支援事業所、さらに3~4階には40戸からなるサ高住を設置しています。

オーナーは、同市で約50年にわたって地域医療を支えてきた医療法人。法人の移転を機に、今後ますます進む高齢化社会に正面から応えられる施設を作るべく、今回、高齢者のための大型複合施設を建設したとのことです。

施設内は、十分な採光を取り入れた明るい雰囲気。施設内外の方々が多く往来する刺激もあり、サ高住への入居者さんたちは、ますます元気になりそうです。

医療法人がオーナーということもあり、同じ規模の施設を個人オーナーが作ることは難しいと思われますが、土地活用のコンセプト自体は個人オーナーでも大いに学ぶものがあるでしょう。

まるで高級ホテルのような贅沢な空間

敷地面積2869.51㎡、延床面積3263.25㎡。地下1階、地上2階建ての大規模な高齢者施設です。屋内ではサ高住のほかに、デイサービス施設、訪問介護事業所、居宅介護事業所と、計4つの高齢者向け事業を展開。2階にサ高住としての個室を50戸設け、1階を共有スペースやその他の事業スペースとして活用しています。

この施設の最大の特徴は、サ高住やその他の事業の内容というよりも、まるで高級ホテルのような贅沢な空間です。豊かな緑に囲まれた外観から屋内へと足を踏み入れると、そこは本物の高級ホテルのロビーのよう。食堂もまた、4人ごとに独立して使用するホテルのレストラン仕様、二人用の個室には和室と洋室の二つの空間。入居者の誰もが使えるマッサージチェアも3台用意されています。具体的な入居費用は不明ですが、間違いなくアッパーを対象とした施設であることは確かでしょう。

「どんな方でもウェルカム」という施設よりも、実は、アッパーの方々に限定した施設のほうが入居率は高くなるという傾向もあるようです。初期投資額は高くなりそうですが、一つの土地活用法として検討してみても良いかも知れません。

「親を入居させたい施設」をイメージして建てたサ高住

敷地面積677.05㎡、延床面積684.33㎡。地上2階建ての中に計20戸を要するサ高住です。サ高住のほかにも、訪問介護事業所と居宅介護支援事業所を設置しています。

オーナーさんは、自身のお父様の介護に直面し、入居できそうな施設を多く見学しに行ったとのこと。ところが見学した施設は、どれもこれもが無機質で病院のような雰囲気だったそうです。お父様を入居させたいと思える施設は、なかなか見つからなかったと言います。

そんな経験を持っていたオーナーは、土地活用の方法として、入居者やそのご家族が安心して利用できる施設の建設を計画。「自分の親を入居させたいと思える施設」を目指し、試行錯誤のうえ生まれたサ高住が、こちらでご紹介している物件です。

阪神地域で知られた住宅街に立地し、駅は徒歩ですぐ。オーナーの思いに共感する志の高いスタッフにも恵まれるなど、他の施設とは一線を画したサ高住へと成長しました。

先にご紹介した2つの施設は、その規模や内容から見ても、個人オーナーには少々手が届かないタイプかも知れません。一方で、こちらでご紹介する事例は、サ高住で土地活用をお考えの個人の方でも、現実的に実現可能な内容になるのではないでしょうか。

サ高住で土地活用が向いている人・向いていない人

土地を持っているすべての人に、サ高住での土地活用が向いているというわけではありません。サ高住での土地活用が向いている人、向いていない人を、それぞれ3つずつ見てみましょう。

サ高住の経営が向いている人

条件の悪い土地での高い収益性を求めている人

マンションやアパート、商業施設などに比べ、サ高住は、比較的アクセスの良くない場所でも、ある程度の収益が期待できます。よって、やや条件の悪い土地をお持ちで、かつ少しでも収益性を高めたいと考えている人には、サ高住での土地活用が向いていると言えるでしょう。

広い土地を持っている人

広大な土地を持っているからと言って、その場所に大型マンションを建設したとしても、需要が低ければ入居率が下がります。一方で、広大な土地に大きなサ高住を建設した場合、マンションに比べると入居率のミスマッチが起こりにくいとされています。

節税対策を重視する人

マンションであれアパートであれ、一定の節税対策をすることが可能です。しかしながら、補助金の存在等を考慮すると、サ高住のほうが、総合的には高い節税効果を発揮します。節税効果を重視する人は、マンションよりもサ高住での土地活用が向いているでしょう。

サ高住の経営が向いていない人

サ高住から別の用途への転用も考えている人

サ高住の建物は特殊な仕様のため、他の用途への転用がしにくいと言われています。将来的に、建物を別の目的で転用する可能性がある人には、サ高住での土地活用は向いていないかも知れません。

都市部に土地を持っている人

都市部に土地を持っている場合には、一般に、サ高住よりもマンション等での土地活用のほうが高い収益性を実現します。サ高住ではない、別の土地活用法を考えたほうが良いでしょう。

補助金・節税「だけ」を目的にしている人

確かに補助金や税制は優遇されているサ高住ですが、制度はいつ何時、変更になるか分かりません。補助金・節税だけを目的にサ高住での土地活用を選択した場合、将来、制度変更によって収益の想定が乱れてしまう恐れがあります。

サービス付き高齢者向け住宅を運用している人の口コミ・評判

普通の賃貸住宅よりも長期的に安定収入が得られています

アパート経営だと大体2年周期で契約更新。学生さんも多くなるとどうしても長期的な収入源としては難しいのではと思っていました。そんな時に勧められたのがサービス付き高齢者向け住宅。

補助金などもあるし、税制面でも優遇が得られると聞いて投資・運用してみることにしました。当初は入居者を募集するのに多少の宣伝費が必要となり、すぐにキャッシュフローでプラスにするのは難しいなと感じました。

数年運営してやっと利回りが良くなってきたと感じている次第です。補助金などの制度ありきで投資を考えるとやはり難しいと思いますので、きちんと長期的なキャッシュフロー計画を立てた上で検討するのがおすすめです。介護事業者との提携も、どこと提携するのかが大切だと痛感しています。

運営業者選びは慎重に

今の所順調にサ高住の運用ができています。家賃保証があるのである程度は安心ですし、相続税なども節税できると税理士からも太鼓判をいただいています。現時点では、固定資産税が多少安くなっているのが嬉しいところですね。

サ高住の土地活用自体で利益をたくさんあげようと思うと、もっと考えなければいけないことも出てくると思います。例えば、運営業者は、全国的に名の通ったある程度集客力のあるところの方が無駄なお金はかからないでしょうね。入居されている方に話を聞くと、環境や立地はもちろんですが、サービス内容も結構吟味していたとのことでしたから、入居率を高める上で、その辺りを考えることは必須かと。

もともと使っていない土地を活用したいと思って

30戸以下の小さなサ高住を使っていない土地に建てました。運営は、業者に入ってもらいましたので、こちらとしては特に何かをすることはありません。定期的に経営状況などを教えてもらうのでいいのですが、当初は富裕層向けを狙ったプランで、少し経営に不安が。実際、高い家賃を払えない人が多いのか入居者集めには苦労しました。少しだけサービスを薄くして、低価格帯にしてもらったところ、ぼちぼち入居者が集まってきた感じですね。今の所、まだまだお元気中田の入居が多いので楽ですが、将来介護を必要とされる方が多くなった時の対応については今から考えておかなければならないかなと思っています。稼働率が少なくとも7割は見込めないとペイするのは大変だと思うので、賃料設定は現実的なプランを考えるべきでしょう。

賃貸住宅として貸し出していたアパートを改修しました

最初は古くなった鉄筋のアパートを壊して土地を売ろうと思っていましたが、ちょうどこの建物を回収して貸してくれないかという会社があり、活用してもらうことにしました。介護や高齢者向け住宅についてはあまりよくわかりませんが、私は地主という形で賃料収入の一部を利益としてバックしてもらっています。

改修費用やサービス費用等は借主任せですからよくわかっていないというのが正直なところ。細々とでも賃料収入があれば願ったり叶ったりですから、あとは事業者が撤退しないことを祈るばかりです。

サ高住の建設費用の目安

サ高住を建設する場合の費用の目安を見てみましょう。

建設費用の目安

50戸ほどのサ高住を建てる場合の費用の目安は、おおむね2億円と考えておけば良いでしょう。全国平均よりも、関東エリアのほうがやや高くなる傾向があります。

なお、建設費用自体は2億円ほどですが、備品や什器、広告費用なども初期費用に加算されることも理解しておきましょう。もちろん、土地を購入する場合には、別途で土地購入費用も必要です。

サ高住を建てると国から補助金を受け取ることができる

ほとんどのタイプの高齢者向け施設は、その建設費用に対する公的な補助金・助成金制度が用意されていません。それに対し、サ高住は、国土交通省による補助金制度が用意されています。

補助金の額

サ高住の建設における補助金の上限額は、建設費用の10%。仮に建設費用に2億円がかかった場合、2000万円もの補助金が支給されることになります。

なお同制度には、上限10%という条件と別に、「一戸あたり100万円が上限」という条件もあります。過剰に豪華な仕様で仕上げるよりも、必要最低限の仕様で仕上げたほうが相対的には有利になる、ということです。

補助金を受ける条件

サ高住の条件を満たした物件を作り、かつ、サ高住として認可された場合に、国の補助金の対象となります。補助金を受け取るためには、国への申請が必要です。

安定的な経営のためのポイン

上述のとおり、補助金や税制などの優遇措置がとられている一方で、経営上のさまざまな問題点も抱えているサ高住ビジネス。高齢化が急速に進行していくことが確定している以上、今後ますます、サ高住ビジネスの競争は激化していくことが予想されます。

激化する競争の中で安定的な経営をしていくためには、他のサ高住との差別化を図らなければなりません。差別化のための基本動作として、まずは以下10個のポイントを押さえておきましょう。

入居者や家族の満足度調査を行う

利用者の満足度は、口コミを通じて拡散します。安定的な経営のためには、第一に、現在の利用者の満足度を上げることが大事です。満足度調査を行い、改善すべき点は素直に改善していきましょう。

任意サービスの質を上げる

食事などの任意サービスの質を上げることにより、利用者の満足度が上がる傾向があります。

見学会の質を上げる

見学会に来場する人は、すべて大事な見込み客です。入居者獲得のチャンスを逃さないため、見学会の質にこだわりましょう。

地域社会に啓蒙活動をする

地域社会で暮らす人たちは、将来の見込み客となります。すぐに入居することはないかも知れませんが、日々の地域社会への啓蒙活動は、将来の安定的な経営に貢献します。

地域の医療施設等にPRする

医療施設やケアマネージャーなどに勧められ、特定のサ高住に入居する人も少なくありません。日ごろから、医療機関や介護関係者などに、施設をPRしておくと良いでしょう。

家賃を見直す

いかに高品質なサービスを提供していようとも、相場より家賃が高くては入居率が低下します。常に、周辺の同レベルのサ高住と家賃を比較し、現実的な家賃設定をしてください。

競合するサ高住との違いを明確にする

「どこに入っても同じ」と思われないよう、近隣のサ高住のサービスの特徴をよく知り、差別化を図る経営をしていく必要があります。

webからの集客を図る

公式ホームページやfacebookを利用し、積極的にwebからの集客も図りましょう。団塊ジュニアはもとより、団塊世代でも、インターネットに習熟している人は大勢います。

集客サイトを利用する

特定の集客サイトを利用して入居者を募る方法も有効です。一定のコストはかかりますが、サイトを通じて入居者が増えればコストは回収できます。

身元保証人の要件を外す

独居高齢者の中には、サ高住に入居したくてもできない人がいます。「任意後見人候補者」がいれば入居できるようにするなど、入居条件をやや緩める方法も集客に有効です。

サ高住で土地活用した場合の想定利回り

サ高住で土地活用をした場合、どの程度の利回りが想定されるのでしょうか?一例を見てみましょう。

9%前後の利回りが想定できる

  • 戸数30戸
  • 一戸当たりの住居費6万円
  • 入居率80%
  • 初期投資額2億円

以上の条件と仮定した場合、まず、年間の家賃収入は1728万円となります。初期投資額の2億円と単純に割り算すると、想定される利回りは8.64%ほど。もちろん、住居費や初期投資費用の額により、想定利回りは異なります。

高いニーズと安定的な利回りが魅力

初期費用や家賃の額により想定される利回りは異なるものの、おおむね10%程度と考えておけば大差はないでしょう。

今後、日本では高齢化が進むことが確定しています。また少子化も、恐らく進んでいくことでしょう。そのような社会背景において、高齢者向け住宅のニーズは、ますます高まることが確実視されています。一方で、少子化世代が大人になるころには、世代の人口減の影響から、マンションや商業ビルの需要の低下を避けることができません。

長く高いニーズが予想されるサ高住。長期的かつ安定的な利回りを想定できる、非常に魅力的な土地活用法と考えて良いのではないでしょうか?よりニーズが高まるエリアを選び、かつ初期費用を抑えてサ高住を建設すれば、10%を上回る利回りも期待できるでしょう。

坪単価が安いところはどこ?老人ホームの建築会社ランキング

グループ会社に介護事業をもつ建築会社 3選

ワイビルド

運営施設数:19

公式サイト

ミサワホーム

運営施設数:8

公式サイト

大東建託

運営施設数:3

公式サイト

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ワイビルド

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渋沢

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